本报告导读：
　　供需政策组合拳与预期改善引导信用风险收敛，优质房企望迎来估值修复。推荐南方中证全指房地产ETF（基金代码：512200）。
　　摘要：
　　地产融资政策三箭齐发，信用风险有望边际缓和。1）11月8日，中国银行间交易商协会宣布继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。2）11月11日，央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，提出六大项16条要求，其中提到要稳定房地产开发贷款投放，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。3）11月14日，银保监会、住建部、人民银行三部门发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金。4）11月28日，证监会重启涉房企业再融资（“第三支箭”）。融资端政策的密集出台，反映了监管层对流动性压力衍生的信用风险的高度关注与积极行动。随着政策层面从信贷、债券和股权三个融资主渠道支持地产企业拓宽融资途径，解决房企融资中存在的堵点，地产信用风险有望阶段性缓和，悲观预期将逐级修复。
　　需求侧同步发力，9月以来多项重磅政策有望带来提振。1）居民收入增速承压，叠加房价预期的走弱，居民杠杆率增速亦有下滑。2）为防止房价下跌导致的风险外溢，政府有动力优先稳定房价，近期商品房市场维持“保价缩量”。3）9月以来中央发布多项重磅政策，在保交楼稳民生的同时，提出部分城市房贷利率下限自由下调、换购住房免除个税、下调首套个人住房公积金贷款利率，对上述三项居民端堵点均有涉及，政策力度超预期，有望对房地产销售市场形成提振。
　　柳暗花明，房地产板块估值修复在途。微观视角看2017年之后的房地产去金融化周期内，房地产指数的反弹主要由风险的边际收敛驱动。近一年以来，沪深300指数下跌20.29%，同期中证全指房地产指数上涨0.15%，显示出了较好的抗风险韧性。10月底以来，沪深300、科创50等主要指数市净率分位数出现阶段性低点后出现估值抬升走势，各指数间差异扩大。11月以来中证全指房地产指数PB估值分位逐步提升，超越沪深300和科创50，估值修复逐步显现。
　　盈利预期改善，房地产行业基本面逐步回暖。受地产行业承压影响，中证全指房地产指数2020年和2021年营收同比分别增长10.29%和7.61%，但净利润同比分别下降12.68%和59.8%。随着融资端三箭齐发，叠加需求的逐步改善，盈利质量角度看，中证全指房地产指数每股收益2023年预期增速达562.37%，显著高于沪深300指数，具备较强困境反转投资价值。
　　精选基金：南方中证全指房地产ETF（场内简称：房地产ETF；基金代码：512200）于2017年9月25日上市，该指数基金跟踪中证全指房地产指数，以A股房地产为重点配置行业。随着房企融资政策的密集出台，房企信用风险将显著收敛。