本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（22/11/19-22/11/25）34个重点城市新房合计成交380万平米，环比+14%；其中，一二线环比+11%、三四线环比+46%；11月截至上周一手房月成交同比-33%，较10月-10pct；其中，一二线同比-28%、三四线同比-59%，分别较10月-9pct和-15pct。上周13个重点城市二手房成交102万平米，环比-2%；11月截至上周累计成交同比+20%，较10月-13pct。库存方面，上周15城推盘230万平米，对应周成交/推盘比0.68倍，最近3个月（22年8-10月）分别为0.97倍、0.93倍和1.33倍。截至上周末，15城可售面积为9,866万平米，环比+0.7%；3个月移动平均去化月数为13.7个月，环比持平，行业总体仍处于低库存阶段。
　　主要政策新闻：宏观方面，李克强主持召开国务院常务会议，指出要落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策，推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款；央行宣布降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。行业政策方面，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，用好“第二支箭”支持民营房企发债融资，央行将向商业银行提供2,000亿元保交楼免息再贷款；2022金融街论坛年会上易会满表示要支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，郭树清表示我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能；央行、银保监会23日正式联合发布“金融16条”；银保监会表示，股份制银行部第一时间督促12家全国性股份制商业银行切实提高政治站位，加快贯彻落实各项政策要求。融资方面，中国银行、交通银行、农业银行等6大行先后与万科、龙湖集团、金地集团、碧桂园、美的置业等房企签订合计超9,000亿元授信额度。因城施策方面，购房补贴：吉林舒兰、甘肃张掖、河南邓州、甘肃庆阳；公积金放松：河南商丘、内蒙古赤峰、沂水、成都、攀枝花。集中供地方面，深圳推地7块，成交6块，总成交价97.27亿；郑州推地23块，流拍3宗；后续将供地城市:天津、南京、成都、重庆、金华、合肥、青岛。
　　公司动态跟踪：融资方面，万科A拟申请新增发行不超500亿元直接债务融资工具，拟报送280亿元储架式注册发行计划；金地集团拟向交易商协会申请新增注册发行200亿债务融资工具；华发股份拟向交易商协会申请注册发行不超过100亿元的中期票据。新城控股拟发行20亿元/7年中期票据，招商蛇口拟发行70亿元/270天超短期融资券，龙湖集团拟发行20亿元/3.0%-3.8%/3年期中期票据；碧桂园已按配售价2.68港元/股成功配售14.63亿股。此外，华发股份子公司拟收购铧金投资100%股权，从而间接持有华发物业服务36.88%股份，交易对价为约4.37亿元；中南建设控股股东中南城投没有能力完成增持计划，决定终止有关增持计划。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨5.09%，沪深300指数下跌0.68%，相对收益为5.77%，板块表现强于大市，在31个板块排名中排第1位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中交地产、中国武夷、首开股份、广宇集团、金地集团，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为三湘印象、莱茵体育、万业企业、奥园美谷、*ST基础。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.9%，沪深300指数下跌0.68%，相对收益为2.58%，板块表现强于大市。当前主流AH房企22/23PE均值分别为10.1/8.3倍；物管22/23PE均值分别为14/10倍。
　　投资分析意见：近期融资支持第二支箭，央行稳楼市16条、改善优质房企资产负债表、商业银行万亿授信等供给端支持政策接连出台，将推动优质民营房企融资恢复，保主体实质性推进，杭州等高能级城市政策放松、需求端政策也值得进一步期待，预计后续供需两端政策将继续发力。我们维持房地产板块“看好”评级，继续推荐受益于格局优化的优质房企：A股：保利发展、建发股份、滨江集团、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：首开股份；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，并建议关注：越秀地产、绿城中国、美的置业；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、中海物业、保利物业、华润万象、新大正、新城悦、旭辉永升服务，并建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期；物管行业人工成本上行超预期，行业增值服务探索不及预期。