公司是应对问题较早的龙头企业，在组织架构上维持了精简的公司总部；在新业务投入上确保了较早布局，当期资本开支需求很少；在开发层面去化了大量销售不畅的资源储备，规划面积中瑕疵项目较少，融资和经营性现金回流安全稳健。我们认为，当前时间点在资金安全的情况下适当拿地当然可以提升未来份额，但对于公司来说，稳守信用当然比弯道超车更加重要。我们预计，2023年春天土地价格很难上升，企业完全有机会在2023年再增加土地储备。
　　▍增加结算确保公司业绩正增长。前三季度，公司实现营业收入3,377亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润171亿元，同比增长2.2%。公司开发业务结算毛利率有所下降，由2021年同期23.9%下降至20.7%。公司积极结算，结算面积同比增长21.7%，从而推动归母净利润在盈利能力阶段性下行情况下保持正增长。公司可结算资源丰厚，三季度末合并报表范围内有合同金额约6,126亿元的已售未结资源。
　　▍销售逐渐转好，积极结算保证交付安全。前三季度，公司实现销售面积1,937万平米，销售金额3,147亿元，同比降幅均为34.3%。不过，按揭贷款利率下降、放松限购等政策总体效果良好，公司销售降幅持续收窄。到2022年9月单月，月销售额仅下降3.8%。公司在困难的市场环境之下仍然维持了1,277万平米的新开工面积，按照同期销售均价测算，对应货值超过2,000亿元。
　　▍公司拿地比较谨慎，城市能级上升。2022年前三季度，公司新增开发项目27个，规划建面为486万平米，为同期销售面积的25.1%，及2021年同期拿地面积的21.7%。逐月汇总公司拿地情况，我们估计公司拿地权益楼面均价上升到约16,000元/平米，去年同期则只有约7,500元/平方米。这说明公司拿地的能级持续上升，未来可售资源质量上升。我们相信，在当前市况下，这种谨慎是有必要的。谨慎使得公司待开发面积再创新低，权益规划中面积低至2,335万平米，即足够往常年份一年左右的新开工消耗。当前公司权益在建面积5,843万平米，说明公司2023年可销售资源不至于断档。
　　▍全方位保障信用安全。公司当前货币资金显著超越一年期负债规模，存量融资成本仅4.06%，较之2021年末再有下降。公司三季度现金流量表取得借款收到的现金182亿元，同比基本持平，未曾出现其他一些信用紧张的房企该科目显著下行的问题，说明公司融资渠道通畅。尽管我们认为境内外债券市场风波不断，但一方面公司境外债占比很小，另一方面商业银行现阶段在维持开发贷款总量积极投放的情况下，对运营稳定的高信用房企投放信贷积极主动。我们认为公司足以保证全方位的信用安全。
　　▍风险因素：房地产销售受到局部疫情影响的风险。公司货值可能阶段性受限，拉低公司业绩增速的风险。
　　盈利预测、估值与评级：公司是应对问题较早的龙头企业，在组织架构上维持了精简的公司总部；在新业务投入上确保了较早布局，当期资本开支需求很少；在开发层面去化了大量销售不畅的资源储备，规划中面积中瑕疵项目较少，融资和经营性现金回流安全稳健。我们认为，当前时间点在资金安全的情况下适当拿地当然可以提升未来份额，但对于公司来说，稳守信用当然比弯道超车更加重要。我们预计，2023年春天土地价格很难上升，企业完全有机会在2023年再增加土地储备。我们维持公司2022/23/24年EPS预测2.10/2.26/2.54元，参考保利发展、招商蛇口等高信用开发企业2022年6-14倍的可比PE估值，我们给予万科A/万科企业2022年10倍PE，对应21元人民币（A股）及22.70港元（港股）的目标价，维持公司“买入”的投资评级。