事件
　　万科A(000002)发布2022年三季报，主要内容如下：
　　2022年前三季度公司实现营业收入3376.73亿元，同比增长24.38%，归母净利润170.5亿元，同比增长2.17%；归母净利润率5.05%，同比下降1.1个百分点，EPS 1.47元。其中第三季度单季实现营业收入1307.57亿元，同比增长25.28%，归母净利润48.28亿元，同比下降14.43%；归母净利润率3.69%，同比下降1.71个百分点，EPS 0.42元。
　　核心观点
　　业绩微幅增长，正向贡献因素包括收入上升、期间费用率下降等。公司前三季度归母净利润同比上升2.17%，业绩同比实现微幅增长。公司业绩增长的正向因素包括：1）结算速度加快，营业收入同比上升24.38%；2）三项费用率均有所下降，销售费用率、管理费用率和财务费用率分别同比下降0.36、0.53和0.87个百分点，总计下降1.76个百分点；3）税金及附加与营业收入的比例由去年同期的4.60%下降至3.76%。公司业绩的主要拖累因素包括毛利率下降、投资收益下降、少数股东损益占比上升、实际所得税税率上升等。
　　坚持城市深耕战略，销售降幅环比收窄。前三季度，公司实现销售面积1,936.9万平方米，合同销售金额3,146.7亿元，同比均下降34.3%。公司第三季度实现合同销售面积646.2万平方米，合同销售金额993.8亿元，同比分别下降14.4%和20.3%，降幅相比二季度收窄。公司多年坚持城市深耕战略，提升市场占有率，上半年在41个城市销售额位居前三。公司三季度末有3,900.5万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,125.8亿元，对未来业绩可以形成保障。
　　量入为出，理性投资。公司前三季度拿地保持理性，坚持量入为出原则，提升投资质量。报告期内，公司获取新项目27个（去年同期为132个），总规划计容建筑面积485.9万平方米（去年同期为2241.0万平方米），权益计容规划建筑面积303.2万平方米（去年同期为1603.2万平方米）。公司前三季度拿地金额中，深圳、杭州、广州位居前三名，全口径拿地金额分别达到118.4亿元、58.2亿元、53.6亿元。
　　融资渠道多元，融资成本降低，期限结构优化。公司前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。第三季度分三次发行3年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间为2.90%-3.20%；发行公司债34亿元，其中5年期品种的票面利率3.21%，7年期品种的票面利率3.70%。截至报告期末，有息负债金额为2,943.2亿元，其中78.7%为长期负债，占比较中期提升1.1个百分点；银行借款占比为58.6%，债券占比为26.6%，其他借款占比为14.8%；有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%。
　　万物云成功分拆上市，物流仓储收入快速增长。报告期内，万物云成功于港交所上市。三季度，万物云在社区空间居住消费服务方面，新拓展项目77个，其中76.6%来自独立第三方；在商企空间服务方面，新增拓展项目129个，其中包括1个超高层项目和1个大体量综合体项目；在城市空间服务方面，新增拓展项目14个。公司前三季度物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%；其中，高标库收入15.9亿元，同比增长11.4%，冷链园区收入13.8亿元，同比增长111.7%。
　　投资建议
　　公司坚持城市深耕战略，市场竞争力强，多个城市销售额位居前列，经营业务亮点颇多，维持“推荐”评级。受行业调整及对公司产生的影响，我们调整公司盈利预测为2022-2024年营业收入4921.50亿元、5308.50亿元、5684.06亿元，归母净利润为241.79亿元、265.59亿元、278.56亿元，EPS为2.08元、2.28元、2.40元，对应PE为6.89倍、6.28倍、5.98倍。
　　风险提示
　　房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。