投资要点
　　事件：
　　10月10日，公司发布9月经营数据。2022年9月公司实现签约面积227.10万平方米，同比-0.5%；实现签约金额347.30亿元，同比-3.8%。
　　点评：
　　9月销售金额、面积同比降幅收窄。2022年9月公司实现签约面积227.10万平方米，同比下降0.5%（8月同比下降7.7%），环比上升12.1%；实现签约金额347.30亿元，同比下降3.8%（8月同比下降16.4%），环比上升12.1%；销售均价15293元/平方米，同比下降3.4%。1-9月公司累计实现签约面积1936.90万方，累计同比下滑34.3%；累计实现签约金额3146.80亿元，累计同比下滑34.3%；销售均价16247元/平方米，累计同比下降0.1%。
　　9月拿地谨慎，聚焦核心城市。拿地总金额13亿元，拿地总建面9.70万方，拿地均价5824元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为3.7%，环比下降9.8个百分点。按公司披露口径，22年1-9月累计拿地力度为16.2%。2022年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比35.6%，二线城市占比27.9%，三四线城市占比36.5%。其中：深圳（25.0%），杭州（11.4%），广州（10.5%），福州（9.4%）。
　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。9月公司发行一笔20亿元三年期中票，利率3.2%。截止到10月10日，2022年共发行债券213.9亿元，加权平均融资成本3.10%，融资优势明显。截至2022年6月30日，公司现金短债比为2.25，净负债率为35.5%，剔除预收账款的资产负债率为68.4%。公司持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元。
　　万物云完成拆分并在联交所上市交易。2022年9月29日，万物云于香港联交所主板上市。公司目前占万物云发行完成后总股本的56.6%。
　　投资建议：万科销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023年EPS分别为2.08元、2.29元，按照2022年10月10日收盘价计算PE为8.5倍、7.7倍。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。