事件：10月28日，万科发布2022年三季度报告。2022年1-9月，公司实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%；实现基本每股收益为0.42元，同比减少13.9%。2022年1-9月，公司实现合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%；实现销售面积1936.9万平方米，同比下降34.3%。
　　点评：
　　前三季度归母净利润增长，但增速低于营收，受毛利率下行影响。前三季度实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%；2022年前三季度，公司毛利率从2021年同期的22.1%下降至19.6%。第三季度业绩有所下行，受毛利率下行影响。22Q3公司实现营收1307.6亿元，同比增长25.3%；实现归母净利润48.3亿元，同比减少14.4%。2022年第三季度公司毛利率从2021年同期的20.8%下降至18.3%。
　　销售随市场热度下滑，拿地聚焦一二线城市。2022年1-9月，公司实现合同销售金额3146.7亿元，同比下降34.3%；实现销售面积1936.9万平方米，同比下降34.3%。拿地谨慎，1-9月获取新项目27个，总规划建筑面积485.9万平方米，同比下降78.3%；拿地总金额511.2亿元，同比下降69.1%。拿地金额占销售金额的比重为16.2%。投资聚焦优质地块，一二线城市拿地金额占比为63.5%。
　　三道红线达标，信用评级稳定。截至2022年9月30日，公司货币资金是一年内到期有息负债的1.9倍，短期负债占比较中期减少1.1个百分点，新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。标普、穆迪和惠誉分别维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。
　　多元化业务快速发展。1）物业：项目独立拓展占比高，完成分拆上市。2）物流：物流项目营收快速增长。1-9月，公司物流仓储业务实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%。3）租赁住宅：实现营业收入23.1亿元，同比增长11.5%。积极响应保障性租赁住宅政策，有4.28万间纳入保障性租赁住宅。4）商业：实现营业收入62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%。
　　投资建议：万科前三季度业绩正增长，销售龙头地位稳固，三条红线达标。多元化业务快速发展，物业、物流内在价值丰厚。我们维持公司2022-2023年的EPS为2.08、2.29元，以2022年10月28日收盘价计算，对应的PE为6.9倍和6.3倍。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控