核心观点：
　　收入业绩累计正增长，竣工结算提速。根据公司三季报，22Q1-3万科实现营收3377亿元，同比+24%，归母净利润171亿元，同比+2%，其中Q3营收同比+25%，归母净利润则同比-14%。收入增长主要由于地产业务竣工结算提速，同时非开发业务也稳健运营。收入利润增速差主要由于利润率下行及合联营投资亏损，表内外低利润项目结算对整体业绩产生拖累，22Q1-3归母净利率为5.0%，同比下降1.1pct。
　　销售优于市场整体表现，开工拿地维持审慎态度。22Q1-3公司实现销售金额3147亿元，同比-34%，其中Q3销售994亿元，同比-20%，优于市场整体表现，但依旧弱于央国企平均水平。开工方面，22Q1-3新开工面积1277万方，同比-55%，其中Q3开工208万方（同比-81%），开工进度总体偏慢。投资方面，22年前三季度公司拿地金额517亿元，对应拿地均价12756元/平，同比增长83%，金额口径拿地力度16%，较低的投资强度较好的保障了资金安全性，但也降低未来销售弹性。
　　短期有息负债占比降低，融资成本改善。截止22Q3公司账面有息负债2943亿元，同比+10%，较22H1也有141亿的规模提升。负债结构来看，截止22Q3末公司有息负债中短债占比21%，较21Q3下降超10pct，存量融资成本为4.06%，较21全年下降5bp，Q3新增成本则进一步降至3.73%，整体有息负债端结构及成本均有明显优化。
　　盈利预测与投资建议。预计22-23年归母净利238/243亿元，同比+5%/+2%。考虑增厚后归母净资产2768亿元，给予公司22Q3末1倍PB+合理估值，对应A股合理价值23.80元/股，考虑港币汇率（0.91）及溢价后H股合理价值22.23港元/股，维持AH股“买入”评级。
　　风险提示。基本面改善不及预期，包括政策改善、居民需求持续性不及预期等；供给侧出清扰动市场情绪；结算规模及利润率不及预期。