今日焦點:
　　施政報告
　　今日焦點:
　　我們料恒基地產(12HK - HK$21.45)為最受惠施政報告的發展商
　　與發展商有關的施政報告措施:
　　(1)合資格外來人才成為永久居民後可退還置業印花稅(繳納的稅額將與首次置業的本地買家相同)。由於市場對政策已有預期，加上要在7年後才能獲得退款，指措施的吸引力一般，我們認為正面影響較為有限。
　　(2)加快北部都會區發展，區內的最高地積比率提高至6.5倍(一般為5倍)。
　　(3)建議放寬申請強拍門檻，樓齡介乎50年至70年的私人樓宇門檻由80%業權降至70%，樓齡達70年或以上則降至60%
　　我們的觀點：我們認為恒基地產可受惠於(1)加快北部都會區發展（>80%的農地儲備位於“北部都會區”）。(2)降低強拍門檻，公司有近190萬尺的舊樓重建項目業權在20%-80%之間(業權>80%的建築面積約為400萬尺)。
　　主要重點:
　　公司擁有全港最多的農地儲備，但發展需時。公司的農地儲備~4,500萬尺(其他土儲~2,500萬尺)，為主要開發商中最多。公司的農地儲備佔本港整體農地~5%。長遠來看，我們預計公司將繼續受惠於加快北部都會區發展。不過，由於農地發展需時，短期的正面推動作用不大。
　　穩建的銷售資金及收入的能見度高。公司目標於22年下半年推出約9,000個單位(21年售出約2,000個，1H22售出約700個)。截至今年上半年，公司的已銷售未入賬收入為152億港元（1H22收入為95億港元）。
　　專注於小型單位項目。根據中原地產數據，公司自2016年以來推出的單位中，約86%的單位面積小於40平方米(多為開放式及一房單位)。由於小單位主要是自用需求，與宏觀經濟的關連度較高，預計經濟增長放緩將對銷售造成壓力。
　　公司未來於啟德將推出約6,500個新單位（包括100%擁有、子公司或合營）。然而，由於啟德跑道的發展出現變化（部分商業區改建為住宅，而輕軌亦已不再規劃之中），我們關注（1）平均售價可能會受到負面影響，（2 )需要更長時間去吸納較大規模的供應。
　　香港的投資物業仍具彈性。今年上半年，公司的淨租金收入按年增長1%至23.4億港元，出租率約為93%。展望未來，公司目標於2022-32年期間將其在香港的投資物業組合將擴大21% (截至今年6月底，公司的投資物業建築面積為970萬尺)，而內地的投資物業組合則維持在1,220萬尺。
　　不過，我們擔心香港寫字樓的租金收入面較大風險，目前香港甲級寫字樓的空置率約為10%，而總供應量於未來四年將增加11%，我們預計空置率可能進一步上升至~20%，我們對公司未來的租金收入較為審慎。
　　股票的交易價格為8.6x FY22E pe，0.3x pb，（3年平均？10.7x/0.48x），股息收益率為8.7%。年初至今股價跌~35%。雖然我們認為恒地為最受惠施政報告的發展商而且目前的估值合理，不過我們擔心(1)施政報告缺乏即時的利好措施，(2)銷售疲弱，(3)平均售價下跌的預期，(4)合資夥伴風險(自2017年以來，公司於中國的土地收購有43%為合資項目)。我們認為疲弱的樓市氣氛將繼續拖累股價表現。
　　(李錦明)