今日焦點:
　　本港房地產更新:市場憧憬港府或向非永久居民於本港置業「減辣」
　　今日焦點:
　　信和置業(83 HK – HK9.95):股價年內跑贏同業，但我們認為已反映主要利好因素
　　事件：2022年施政報告將於10月19日發佈，消息指港府研向非永久居民於本港置業「減辣」。目前，非本地買家在香港購買物業需要繳納30%稅款。根據歷史數據，非本地居民於實施「辣稅」前的成交金額佔整體成交金額的~24% (於2012年，21年第四季度的佔比約14%)。
　　我們的觀點：我們料向非永久居民於本港置業「減辣」的機會率較高，主因(1)有助吸引海外人才，(2)有助吸引資金流入，(3)有助於穩定樓市氣氛。不過即使取消稅項，我們認為不會為房地產市場帶來即時及明顯的復甦，主因(1)經濟放緩，(2)人口外流(過去3年流出約24.5萬)，(3)加息，(4)樓市需求疲弱
　　於今年首9個月，本港一手樓銷售額約為850億港元同比跌50%，為過去8年最低，而中原領先指數於首3季則跌約8%，我們預計香港房地產市場將繼續疲弱(參考1999-2003年的下行週期中，樓價下跌約46%)。
　　信和置業股價年初至今跑贏同業(+1%，同業跌18%)，我們歸因於1) 22年期間的銷售穩健(1H22售出約1,800套，同比增長120%，銷售宗數為業內最高），(2)處於淨現金水平(約388億港元)。
　　主要重點：
　　22年的銷售資源充裕。公司計劃今年在香港推出~5,000個單位(21年售出1,700個)。事實上，公司的土地儲備(近2,030萬平方尺，足夠4-5年的發展)。另外，公司的已銷售未入帳的金額近124億港元，收入能見度很高。
　　元朗的朗壹廣場將貢獻收入。其寫字樓/零售的總建築面積約445,000平方尺/113,000平方尺。作為位於北方都會的寫字樓，亦是元朗首個甲級寫字樓，我們預計項目可享北部都會區先發優勢。事實上，管理層亦預期當正在發展的投資物業完工後，公司的投資物業組合可增加13% (目前的投資物業面積~1,210萬平方尺)。
　　淨現金狀態。公司目前擁有淨現金~388億港元，具有較大資源作(1)土地儲備收購、(2)更大併購潛力、(3)維持穩定派息比率。
　　風險：
　　辦公室的租金收入(佔整體收入~30%)持續面臨逆風（目前甲級寫字樓空置率約為9-10%，而未來四年香港甲級寫字樓供應量將增加11.4%）
　　疲弱的樓市銷售
　　雖然信和股價於年內跑贏同業(圖4)，但我們認為已反映主要利好因素。由於目前的估值一般(11.6倍23年預測市盈率/0.6倍市賬率，(3年平均~11/0.5倍)，股息~6%)，加上欠缺短期催化劑，我們認為公司可持續跑贏同業的機會較低。(李錦明)