两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力。中国人民银行、银保监会9月29日晚发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策；对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据统计，有23城符合条件，且多为三四线城市，如泉州、济宁等，以及一些较为优质的二线城市包括大连、天津和武汉。综合来看，本次放宽首套房利率下限主要针对房价下行趋势明显的城市，力度相对较大，有助于改善居民预期、释放刚需动能，但限制较多，考虑到未纳入统计的三四线能级及以下的城市，预计符合条件的更多。此外，9月30日财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（以下简称“换房个税新政”），“换房个税新政”有助于鼓励改善型住房需求。
　　 7月以来地产总体延续宽松的政策基调，国庆假期多城新房销售同比降幅大。2022年7月“保交楼”首入中央政治局会议内容。多地引导设立纾困基金但规模不大，多个民营房企获中债增发债支持。济南、青岛和廊坊等二三线城市优化楼市政策；上海9月底出台新一轮稳增长政策，强调大力促进汽车及住房等大宗消费。国庆期间，受部分城市疫情管控、网签数据存在滞后性等因素影响，典型城市新房成交规模同比降幅仍较大，部分城市楼市有一定修复。
　　一级市场动态：发行环比下降，同比增加，结构上看，以公司债、中票和短融为主。受国庆假期影响，周内到期体量骤减，高等级主体环比下降，整体市场到期压力可控。信用债发行成本整体同比大幅下行，产业主体和城投主体近期发行成本改善趋势显著。
　　二级交易估值：近一周信用债成交规模有所缩量，系节前节后固有特征。近一周信用债二级估值整体上行，且位于历史极低水平，城投中低等级债券长久期上行幅度最大，产业板块估值亦有上行行情，但幅度较城投更小。产业利差的修复逻辑显著，特别是化工AA、建筑材料AA+、交通运输AA、汽车AA+、地产公司债AA+等行业利差修复态势明显。
　　投资建议：近一年来地产政策密集出台，9月底两部门发布针对房价持续下跌城市的首套房利率下调，与换房个税新政形成有效合力。国庆期间，受部分城市疫情管控、网签数据存在滞后性等因素影响，典型城市新房成交规模同比降幅仍较大，部分城市销售有一定修复。目前地产行业仍处于底部盘整阶段，销售缓慢回暖，投资表现弱势，建议谨慎下沉，同时竞争格局大幅度调整，土拍市场机会也更多，关注资金充沛且拿地强势的房企，如保利、中海、滨江等。另一方面，也应关注到地产政策组合拳有望增强销售数据修复的可持续性，地产债违约概率也在降低，建议关注部分股东背景强的房企，如华发股份、美的置业和信达地产等。
　　风险提示：地产行业政策不及预期、基本面下行、信用风险蔓延。