本周行情：本周（2020.11.16-11.20）物管板块基本持平，板块平均涨幅为0.6%，金科智慧服务、滨江服务和合景悠活一周涨跌幅分别为14.8%、11.1%和10.7%。YTD涨幅前三的物管公司分别为永升生活服务、滨江服务和宝龙商业，涨幅分别达到158.9%、132.8%和117.8%。
　　重量级物管公司相继上市：本周，金科服务和融创服务分别于11月17日和19日上市。截至2020H1，金科服务和融创服务的在管面积分别为1.3亿平米和1.05亿平米，规模属行业上游水平。重量级物管公司的上市，增强了板块的多样性，物管公司估值也进一步分化。年内预计恒大物业和华润万象也将上市，为物管板块带来更多投资机会。
　　商管公司加强数字化建设：本周，宝龙商业公告与上海悦商（关联公司）订立数码化服务协定，上海悦商向宝龙商业提供数码化技术服务，2020年11月20日起至12月31日期间、2021年度及2022年度关联交易额度上限分别为300万、500万和500万人民币。通过上海悦商提供的服务，宝龙商业可以解决在运营过程中的数字化需求，搭建完整准确的数据平台，更有效的进行业务拓展。
　　港股通持续增持龙头物管公司：截止本周，绿城服务、中海物业、碧桂园服务、彩生活、雅生活服务、保利物业、永升生活服务、宝龙商业、时代邻里和建业新生活的港股通持股比例分别为9.9%、11.57%、7.9%、4.51%、0.37%、41.36%、4.27%、4.15%、2.28%和1.83%。其中，本周宝龙商业增持最多（+0.4%）。
　　物业管理行业将持续享受规模红利：在我们的报告《规模红利，聚焦“纯内需”》中指出物业管理行业在未来3-5年仍然享受4大规模红利：1）房地产行业的集中度提升带动物管行业的集中度提升；2）资产证券化加速了行业的收并购整合；3）当前物管公司加大外拓力度，从住宅物管向多元物业业态拓展；4）物管公司在房地产全价值链上下游拓展增值服务。行业的规模红利仍在持续。
　　高成长高确定性是板块的主旋律：我们认为物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况、稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年27.5/19.7XPE。物业管理行业受益于4大规模红利，板块正处于从1到N的快速拓展期，而增值服务正经历从0到1的拓荒期。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。行业首选永升生活服务、宝龙商业、中海物业、碧桂园服务、绿城服务，推荐关注新城悦服务、时代邻里、雅生活服务、保利物业。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。