▍公司公告筹划收购中航善达股权，并以招商物业  100%股权认购中航善达非公开发行股份。公司公告，正筹划支付现金协议受让中航国际控股（中航善达单一第一大股东）持有的中航善达  22.35%的股权。
        ▍招商物业占公司业务比重极小，且经营内涵和地产开发差异很大。招商物业官网披露，2018  年底公司总资产  16.98  亿元，总收入  29.2  亿元，分别占上市公司的  0.40%和3.31%。物业管理不是资源型行业，其发展有赖于优质的服务质量，出色的多种经营能力，对新科技成果的应用，以及品牌的持续打造，和房地产开发业务完全不同。
        ▍物业管理行业走向独立，行业龙头发展空间极为广阔。随着大批物业管理公司登陆资本市场（中海物业、绿城服务、碧桂园服务、永升生活服务等），物业管理行业不再是开发行业的附庸，经营独立性大为增强。更为独立的考核激励，有利于推动更有影响力的品牌构建，更可持续的盈利增长。头部物业管理公司可以轻资产拓展（透过承接中小企业开发项目，或接管业委会的委托），获得市场化在管面积，可以凭借新科技的运用，适当提升人均在管面积和单位面积收费水平，可以发展业主和非业主增值服务，增加业务收入来源，发展空间极为广阔。
        ▍央企整合强强携手，招商物业有望跻身国内一线物业管理公司之列。中航善达披露，到  2018  年底，公司在管面积  5307  万平米。招商物业则披露，目前公司在管项目超过7500  万平米。如果我们简单加总，则公司的经营规模已经接近港股物业管理板块一线公司之列（当前中海物业在管面积  1.41  亿平米，绿城服务在管面积  1.70  万平米）。
        而且，招商物业较之竞争对手，也具备显著优势，包括龙头开发企业的大力支持，确定性高的在管面积增加，经营管理多种业态的经验（尤其擅长服务企业机构、科创园区、城市公建等），较高的业主满意度和高端化的品牌形象，在深圳等城市部分区域较高的市场密度，以及随之而来的，发展多元生活服务业务的更大可能性。当然，中航物业在第三方拓展，科技应用方面的经验，也有助于未来物业管理平台的发展壮大。总体而言，我们认为此次央企强强联手之后，新物管平台有望成为  A  股十分稀缺的上市物业管理行业龙头，轻装上阵，独立发展。而公司则可以透过持有物业管理平台股权的办法，分享轻资产服务平台成长的红利。
        ▍风险因素：公司现金购买股份和股权认购股份仍存在不确定性。
        ▍央企整合，轻重分离，看好招商蛇口的中长期投资价值：短期来看，我们认为招商物业占上市公司比例很低，且此次现金收购股权的支付对价相对公司总资产比例很低，因此，我们并不调整公司的盈利预测、NAV  测算结果和目标价。但中长期来看，公司积极参与央企整合，强强携手，率先支持轻资产平台做大做强，预计未来招商物业有望跻身中国物业管理龙头之列，而公司也将因为持有物业管理平台股权而长期受益。我们维持公司  2019/2020/2020  年  EPS  预测  2.56/3.11/3.75  元/股，NAV38.66/股，给予公司  NAV25%折价和  2019  年  12  倍的  PE，取平均数，维持公司  29.87  元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。