公司兼具较高的成长性和稳健的财务策略，丰厚的派息回报股东，我们上调公司评级至“买入”评级，目标价33.8  港元，较现价有20%的升幅，相当于2019/2020  年核心净利润的10/8  倍PE。公司派息率达到45%，按照当前股价，股息收益率达到4%。
        核心净利润增速达到31.5%，业绩好于预期：2018  年公司实现营业收入1158  亿元，同比增长60.7%，其中销售物业、租金收入和物业管理的收入占比分别为94%、3%和3%，租金收入提前实现40.9  亿的规模；毛利润763  亿元，同比增长62%，毛利率34.1%，继续保持较高水平，公司销售物业毛利率将保持在30%左右；核心净利润为129  亿元，同比增长31.5%；公司末期派息0.69  元，加上中期股息，全年每股派息0.99  元，同比增长30.6%，派息率提升至46%。公司的业绩释放好于预期。
        销售规模继续保持第一梯队：2018  年公司销售金额和面积分别为2006  亿元和1236  万平米，分别同比增长29%和22%，合同销售单价为16229  元/平米，同比增长6%。公司的销售金额按区域划分，环渤海、华中、西部、长三角和华南区域分别占比34%、3%、24%、28%、11%。2019  年公司可售货值达到3500  亿元，销售目标为2200  亿元，但我们认为公司土地储备充足，今年二线城市随着流动性宽松和政策改善销售将持续改善，公司的合约销售有望超过2500  亿元，销售规模继续保持行业第一梯队。
        风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。