我们认为  19  年需求将处于持续探底的过程，其中一线及强二线销售在推盘放量的情况下或将企稳，并且短期内将主要由供给推动，下半年则看需求的复苏节奏和力度。未来三四线城市或将继续寻底，棚改托底效应减弱以及需求透支是主要因素。
        土地成交价款同比转负，土地市场逐步下行
        根据统计局数据，19  年  1-2  月房地产开发企业土地购置面积  1545  万平米，同比下滑  34.1%，土地成交价款  690  亿元，同比下滑  13.1%。总体来看，随着土地市场的逐步降温，叠加  1-2  月为土地市场淡季，土地供应大幅减少，土地成交大幅回落，预计未来土地投资增速将进一步回落。
        房企开工意愿强，投资增速略超预期
        根据统计局数据，19  年  1-2  月投资增速高增长  11.6%。我们认为这主要由两点原因导致：第一，土地市场当期的变化反映到土地投资中存在滞后和平滑的情况，当前土地投资的高增长是过去土地成交增长的反映；第二，施工投资方面，施工面积增速维持相对高位，在进入  19  年消除口径变动的影响后，单位施工面积投资额口径将同比可比且在短期内不会存在大幅变动，1-2  月施工面积的上涨是拉动施工投资上涨的主要因素。
        房企到位资金同比正增长，未来资金环境向好
        根据统计局数据，19  年  1-2  月房企到位资金同比上涨  2.1%，较  18  年12  月增速由负转正。3  月  11  日央行有关负责人提出，“下一阶段人民银行将继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，促进货币信贷和社会融资规模合理增长”。目前无论是按揭贷利率还是房企融资成本都将边际向下，当前资金环境维持改善。板块投资方面，我们继续建议配置低估值的龙头房企，首先，政策底部改善较为明确，其次，龙头房企  18-19  年结算业绩具备弹性且确定性较强，并且考虑业绩增长后，19  年动态  PE  处于底部区域。综合来看，我们认为当前板块具备较高的配置价值。推荐标的方面，一线  A  股龙头推荐：万科  A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，二线  A  股龙头推荐：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展，H  股龙头推荐：融创中国、万科企业，H  股龙头关注：中国金茂、碧桂园、合景泰富等，子领域推荐：光大嘉宝和中国国贸。
        风险提示
        不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。