2018年公司实现营业收入/归属净利润分别为191.38亿/9.04亿元，同比+3.3%/+25.9%；2018Q4，公司营业收入/归属净利润分别为53.04亿/2.31亿元，同比-5.2%/+2.0%。2018年，估算地产业务贡献营业收入/归属净利润5.5亿/5500万元，剔除地产后，公司商业主营营业收入/归属净利润分别为185.9亿/8.5亿元，同比+4.5%/+35.1%；受主力地区华东、华南暖冬影响，2018Q4，商业主营营业收入/归属净利润分别为50.9亿/2.1亿元，同比-0.6%/+23.8%。2018年经营性现金流量净额22.0亿元，同比+95.4%。公司拟每10股派发现金红利4元，现价对应股息收益率3.2%。
        ▍展店提速，同店靓丽。2018年公司新开2家百货、6家购物中心、8家独立超市，48家便利店，新签约17/13个百购/独立超市项目。截至2018年底，公司拥有68家百货、13家购物中心、159家便利店、81家超市（含店中店）。2018年公司百货/超市/购物中心业态可比店收入分别同比+0.03%/+4.02%/+5.55%，利润总额分别同比+20.22%/2.70%/+64.41%；剔除联营转租赁的影响，估算2018年公司同店销售额/收入分别同比+8.58%/+6.62%。
        ▍数字化成效显著，持续推进供应链建设。超市到家业务“天虹到家”销售额同比+118%；数字化经营管理提效工具大内总管日均启动近  日均启动近  4万次；超市自助买  万次；超市自助买  万次；超市自助买  单销售额占比  单销售额占比  单销售额占比  35%，全年数字化专柜  ，全年数字化专柜  ，全年数字化专柜  571  个。截至2018年底天虹数字化会员人数达1,644万，其中虹领巾会员同比增加40%至840万，线上GMV同比+32%。国际/生鲜直采销售额分别同比+61%/+3.2%；自有品牌销售额同比+102%，即食食品销售额同比+39%。
        ▍风险因素：经济放缓消费疲软；主力区域竞争加剧；开店不达预期。
        ▍投资建议：考虑地产结算进度，下调公司2019-2020年营业收入预测分别为196.0亿/199.1亿元（原为213.0亿/232.2亿元），下调归属净利润预测10.4亿/12.1亿元（原为10.8亿/12.8亿元），新增2021年营业收入/归属净利润预测为209.1亿/14.6亿元，对应2019-2021年EPS分别为0.86/1.00/1.22元，维持“买入”评级。