到2016  年5  月1  日，建筑业、房地产业等被纳入营改增的试点。到2017  年1  月1  日，原来17%，13%，11%和6%的四档税率简并为17%，11%和6%三档，房地产行业属于11%的一档。到2018年5  月1  日起，我国实施深化增值税改革措施，将原来增值税率为11%的货物增值税下降到10%。在2019  年政府工作报告中表示，再次将交通运输业、建筑业等行业10%的税率下降到9%。我们理解，既然10%的税率不再存在，房地产行业的增值税率也就下降到了9%。
        ▍在进项税抵扣方面，土地没有增值税抵扣凭证，不得作为进项税额抵扣，但又可以把土地价款从销售额中扣除。企业的广义资金成本，进项税额也不能抵扣。不过，企业的建安成本进项税额可以抵扣。
        ▍因此，对于房地产企业而言，增值税改革对企业影响的大小，主要取决于企业能否在增值税改革后保持含税的价格基本不变，或较少程度的下降，其次取决于其企业能否在上下游具备优势，尤其是要求建筑企业重定价。我们预计，不同区域的房地产开发企业所受影响并不相同。一般来说，房地产企业对消费者，建筑公司的议价能力都比较强，在产业链中占据明显优势。
        ▍关于增值税税率变化对于地产企业影响的定量评估：
        ▍我们假设建筑公司因为增值税税率下降所带来的税负负担下降，有超过八成将会体现为建安投资和服务的价格下降（因为建筑公司议价能力较低）；同时假设房地产开发企业实际销售价格不因为增值税改革而波动，房价由按揭，调控政策等外生因素决定。假设企业面向消费者的销售定价约12500  元/平方米，土地成本约2500  元/平方米，则我们测算由于此次税改，代表性的房地产企业毛利会提升4.1%，毛利率提升近1  个百分点。一般来说，企业净利润的弹性好于毛利润的弹性，房地产企业的净利润上升幅度因此可能还要大于4%。
        ▍风险因素：在实际的经营中，房地产企业受到预收款一般会预缴增值税。而现房销售占地产企业销售回款比重很小。所以，从实际的现金流的角度，考虑到其他领域的减税和财政收支压力，房地产企业的短期实际税负负担可能下降非常有限。