▍新房销售市场恢复，3月即将迎来推货高峰。2019年前2月龙头公司销售金额累计同比下降9.5%，降幅较之1月有所收窄。金地集团、阳光城等公司在2019年前两个月销售增幅较大。我们预计，随着3月推货高峰到来和去化热情上升，龙头公司销售单月同比增速将转正。
        ▍居民预期高涨，二手市场成交活跃。我们观察，19个大城市上周的交易量大到了2017年春天以来的周度历史新高。与此同时，二手房成交价格则维持基本稳定。当前市场虽然有按揭贷款利率缓慢下降的驱动，但热销更多反映了居民对宏观经济的信心较足。
        ▍资金成本下降带来的机遇。企业融资资金成本的下降也在推动房地产企业利润表显著好转。房地产企业的资产负债表相比利润表规模十分庞大。因此，企业资金成本的下降，不仅可以减少现金流的压力，更能优化企业的利润表。当然，这种优化可能透过利息资本化等手段进行平滑。
        ▍风险因素：低线城市市场仍然面临挑战。
        ▍政策、销量和资金成本的推动，看好龙头公司和高杠杆的中型优质地产公司。我们认为，当前的政策环境，热销情形和资金成本，都有利于地产板块表现。我们既推荐具备中长期竞争优势的行业龙头公司，也推荐杠杆率较高，融资成本较高，未来基本面边际改善程度更大的中型地产商，建议关注招商蛇口，华夏幸福、万科A、中南建设、阳光城、金地集团、华侨城、首开股份、荣盛发展和光大嘉宝等公司。