一线城市与二线城市的调增小区占比自今年以来均有不同程度的提升，弹性较大的廊坊楼市有  85%的小区在  2  月提高了挂牌价，楼市回暖明显。类似调价占比，议价空间、新增客源、新增客源与新增房源的比值均有所走强，一线楼市表现出较为明显的回暖趋势，基本面逐渐向好。二线城市节奏不同，廊坊、苏州、厦门、沈阳、大连表现较强。
        调价占比以及议价空间等先行指标的走强预示着后续成交量与价格的走强。供给端业主挂牌指标，需求端购房者看房指标，这些行为指标的回暖反应到成交量放大以及成交价格提升需要一个过程。贝壳研究院Real  Data数据显示，2  月北京成交均价相对去年  12  月上涨  2.2%，上海上涨  1.2%，深圳-4.7%（深圳本轮房价调整最晚幅度最弱）。一线城市二手房是楼市主力，二手房成交套数约为新房的  3  倍，北京成交累计同比二手房-14%，新房+57%，合计-1%；上海一月累计成交同比二手房+42%，新房二月累计成交同比+22%；深圳二月累计成交同比二手房-37%，新房+6%，合计-25%
        近期上海满  5  年的非户籍购房者逐渐入市。上海  2013  年  11  月开始限购，非户籍购房者需提供  2  年社保才能购房，理论上  2015  年  11  月这批购房者可以入市购房，但时间窗口较短，2016  年  3  月限购政策由满  2  年升级至满  5  年。因此自  2013  年  11  月顺延  5  年，即  2018  年  11  月这批外地户籍购房者满足购房年限要求陆续入场，这与上海楼市各项指标今年以来企稳回升密切相关。上海楼市自  2017  年  1  季度开始调整，持续  2  年且最大回撤-19%，2017  年  2018  年上海楼市的杠杆率仅  40%，31%，经过调整后的楼市较为健康，当前阶段可能是  3-4  年的小周期拐点。随着  PPI  持续下行，一线楼市的价格信号值得重视。上海楼市上半年依托非户籍购房者入市回暖上行，假设下半年政策小幅边际利好，可能会促使买涨不买跌的购房者加速入市。
        各城市租金分化。今年以来，上海、深圳、惠州租金上涨，青岛、郑州、大连、杭州、东莞、租金下行，其余城市租金相对平稳。
        投资建议：居民杠杆率趋势难以改变，主要经济体信用扩张主体大概率是房地产，这一大背景导致地产核心资产就是经济增长中枢下行后的诺亚方舟！是长期资金配置的大方向。持续推荐新城控股、绿地控股、阳光城、万科  a、保利地产、招商蛇口、华夏幸福。
        风险提示：货币政策大幅收紧，核心城市调控超预期。