产业、政策等吸引人口流入，深圳与广州需求支撑因素充足
        广州与深圳截至2017  年实际GDP  三年复合增速分别为7.9%和8.9%，领先京沪与全国水平，优势产业契合制造业转型升级方向。相对北京和上海，深圳与广州落户门槛较低，居住环境相对舒适。产业发展、政策态度与居住感受上的优势也直接体现在人口流入上，深圳与广州截至2017  年常住人口三年复合增速分别为5.14%和3.49%，户籍人口三年复合增速分别为9.38%和2.15%，较其他城市优势明显。另一方面，人口年轻化与低户籍人口比例（深圳2017  年为34.7%，远低于其他主要城市）也将在未来支撑房地产市场需求释放。
        深圳与广州中长期均存在供需矛盾，深圳供给稀缺问题更加突出
        至2017  年末，深圳市国土开发强度接近50%，已基本没有可供成片开发的土地；2017  年全年仅成交2  幅宅地，总规划建面约23.92  万平方米；若以每套90  平计，全年供地仅可提供2658  套住房。2013  年住房调查显示，深圳5.2  亿平存量住宅中原村民集体经济组织自建、合建房即超2.6  亿平，而商品房不足1.2  亿平，供应结构矛盾突出。广州2017-2021  年住房建设计划安排75  万套，年均约15  万套，假设每套住宅3  人居住，则供应住宅用地年均可解决约45  万人居住问题；2017  年广州常住人口新增45.49  万人，供给仍不充裕。
        广深楼市迎发展良机，区域龙头有望持续受益
        招商蛇口禀赋优势明显，至2017  年末，公司在深圳拥有约368  万平土地储备，约占总土地储备的11%；公司的园区土地储备丰富，其中约531  万平位于深圳（截至2017  年末），主要分布在前海蛇口自贸区范围内，其中最多为前海片区，重估价值较高；近期公司也签署了前海土地整备协议，潜在价值释放值得期待。合景泰富集团广州、佛山土储占比分别达22.0%和9.5%，公司另在深圳坂田及香港鸭脷洲和启德拥有项目，2018  年中期按权益合并核心利润率为19.3%，与去年同期比较上升3.9  个百分点，激励变革背景下经营或持续提速。
        风险提示：
        1.  区域规划推进或不及预期，影响地区发展进度；
        2.  调控政策及流动性变动或对行业产生一定影响。