摘要：
        2018年第四季度房地产板块有一定的绝对收益和较为不错的相对收益。（1）2018  年第四季度房地产板块整体跌幅为6  个百分点，区间最高涨幅达到了27%，区间为2018  年10  月18  日到2018  年11  月19日。（2）房地产板块相对上证指数拥有较为不错的绝对收益，整体跑赢大盘5.9  个百分点，最高跑赢大盘近11  个百分点。
        一句话总结2018  年第四季度房地产行业行情的特点为：政策预期的变化提供估值弹性，基本面预期的变化决定估值上限。2018  年第四季度的行情大体上可以分为三个阶段：
        （1）国庆假期后的两周，行业变化不大，与大盘一起整体下调。由于国际市场的大幅回调，加上住建部对棚改货比货安置进行“尽力而为，量力而行”的指导原则，假期开盘后两周地产板块随大盘下调，跌幅超过上证指数。（2）进入10  月下旬后，地产板块强势反攻，多消息刺激板块持续上行。这一时期政策底逐步确认，同时房企发债规模和次数较之前有明显增加，叠加科创板和部分区域主题的热炒，市场对于行业的风险偏好显著上升，这一阶段行业走出明显的相对和绝对收益。（3）11  月下旬后，板块没有跑出明显的超额收益，政策筑底已为市场共识，行业缺乏催化剂。
        2018  年第四季度影响房地产板块最重要的三个事件：（1）10  月19日，广州限价政策出现了小幅度调整标志着政策底的确认；（2）12  月21  日，中央经济工作强调“1  亿人”农村人口落户城镇目标和巩固农村土地制度改革成果为行业带来新的引擎；（3）12  月26  日，衡阳暂停执行新建商品房限价政策，但仅一天就再次撤销。表明对于政策微调的力度和进度估计不宜预期过高。
        我们从宏观层面、市场层面、资金层面和政策层面四个维度去探究行业在第四季度的变化。（1）宏观环境整体比较悲观，未来对于经济增速下行的担忧加剧；（2）从房地产的基本面来看，随着销售可能进一步探底，也处于下行通道中；（3）资金层面和政策层面基本见底，进一步趋严的可能性不大。但是预计短期也看不到强有力的放松，仍以微调为主，我们认为这两个层面处于筑底上升的通道中。
        维持增持评级。板块的向上弹性主要由资金层面和政策层面决定，如果边际改善高于预期，板块估值有望进一步修复。尽管对于2019  年的政策松动预期较为一致，但是政策变化的时间、力度和效果还有待验证，不确定性较大，因此推荐具有显著品牌溢价优势以及布局在核心二线城市的开发商，推荐万科A、保利地产、华夏幸福和招商蛇口。