由于房地产开发各个环节均包括信贷，使得土地在中国是信贷的源泉，这就是土地财政、乃至历史周期经济增长的核心支柱。历轮周期证明房地产对拉动经济增长的整体效果非常显著，  2014年～2015年上行周期中，地产对经济增长的总贡献率从2015  年第一季度11.5%骤升至2016  年第一季度的42.9%。如果将地产为地方政府融资从而间接拉动经济增长考虑在内，房地产对经济增长的短拉动效果更加显著。
        信贷中国：三重信贷融资、多层派生推进。通过地产进行的信贷派生，加速了资本的扩张，从而驱动经济增长。在这一过程中，影子银行因为其灵活、多重杠杆、不受准备金限制的特点，从拿地端开始撬动整个地产开发的流程，做大了信贷派生规模、放大了地产的信贷派生乘数，是影响地产周期的重要因素。随着金融对于影子银行监管力度的增大，以及土地端及需求端长效机制改革的背景下，“影子银行—>土地”的信贷派生通道将逐渐削弱，取而代之的是，产业先行将成为地产需求释放的充分条件，信贷派生路径变为了变为了银行—>产业—>城镇居民收入上升—>购房，尔后再进入信贷派生环节。
        效率中国：地产提效是老兵，但功勋无数，未来逐步让位。地产驱动了中国城镇化的前半段，带动了人口、产业及资本的聚集，三个过程相辅相成，互相促进，以房地产为链条驱动了整个社会生产效率的提升。但是随着城镇化进入后半程，地产带来的边际效应下降，我们推测地产将让出城市开发的绝对主导地位，以多种方式参与效率提升：1）配合生产型企业参与城市土地分配，降低经济软性摩擦成本，提高城市经济密度；2）以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度。无论是哪种方式，地产商的角色都将更顺应城市发展的方式，管理更为精细、产品溢价更高的地产商将获得更大品牌溢价。
        估值体系是由商业模式决定的，商业模式并无优劣之分，根据内在竞争优势和外在行业环境，各种商业模式都带来高于行业的成长速度。根据以上的论述，地产在变，模式也要变，估值也要变。我们以三条路径对公司进行推荐：1）开发类公司：万科A、保利地产、绿地控股、华夏幸福、招商蛇口、阳光城、金地集团、中南建设、荣盛发展、首开股份、北京城建、蓝光发展、金科股份、金融街、华侨城A、滨江集团、天健集团、中国恒大、华润置地、融创中国、龙湖集团、中国金茂、合景泰富集团、中骏集团控股。2）持有型公司：新世界发展、太古地产。3）地产相关产业链：中海物业。世联行。
        风险提示：行业销售规模进一步下行。