招商蛇口与招商局置地“系出同源”，为避免同业竞争，招商蛇口的前身招商地产与招商局蛇口工业区的控股子公司招商局置地（00978.HK）曾先后于2013  年和2015  年订立《不竞争协议》、《修订及更替协议》。2018  年12  月17  日，招商蛇口与招商局置地再次订立《经修订及重列不竞争契据》。从修订后的内容来看，招商蛇口有望进入重庆、西安开展房地产业务，并在未进入城市不再受到招商局置地的优先选择权影响；而招商局置地则将摆脱地域的限制，在全国范围内以小股跟投的方式参与房地产业务。我们认为，此次协议的签订有助于两家公司打破同业竞争的难题，优化区域资源分配，提高整体运行效率，实现双赢。
        招商局置地走向轻重并举，招商蛇口双平台战略更加清晰。此次协议签订后，招商局置地走向轻重并举。一方面继续就广州、佛山、南京、句容四个城市展开房地产业务，继续聚焦深耕、做优做精；另一方面，在此基础上逐步增加轻资产投资及经营业务，我们认为将逐渐转向轻重并举。招商局置地有权在北京、上海独家经营办公室物业之资产管理业务，招商蛇口也有意将其深圳之办公室物业之资产管理业务进一步转让予招商局置地。此外，招商局置地的服务式公寓也将通过整合CM+品牌实现在香港和内地的扩张。招商蛇口拥有庞大的资源和优质物业，特别是前海项目，我们认为，未来将有大量的轻资产业务机会，为招商置地的轻资产业务转型保驾护航。打开港股平台在母公司招商蛇口项目中的参股权限，既有利于增强港股平台的经营实力，同时可更大程度充分发挥港股平台融资功能，实现招商蛇口与招商局置地双方的共赢。
        投资建议：给予“优于大市”评级。我们预计公司2018、2019  年公司营业收入分别在1026.34  亿元、1287.68  亿元，归母净利润分别为158.10  亿元和200.14  亿元，我们预测公司2018、2019  年EPS  分别为2.00、2.53  元。截止2018  年12  月19  日，公司收盘于人民币17.92  元，对应2018、2019  年PE  分别为8.96  倍、7.08  倍。我们给予公司2018  年13-15XPE，合理价值区间在人民币26-30  元，较每股RNAV  折价约12.99%-24.59%，给予“优于大市”评级。
        风险提示：1）销售不及预期；2）行业基本面下行。