项目定位：项目包含免税购物、休闲、文化体验、星级酒店、高端写字楼等丰富业态，根据顺义区相关负责人对媒体透露，该项目将依托首都国际机场，充分利用京津冀144小时过境免签政策和首都国际机场客流资源优势，满足人民群众多样化、多层次消费需求。
    项目区位：选址紧邻首都机场南侧，距离T3航站楼仅600米，可与T3航站楼、城际铁路线枢纽、T2有轨电车站点无缝连接。根据业内新媒体"免税零售专家"研究及与业内人士的求证，大体判断该项目是在首都机场以南，岗山路以南，南边被机场轨线包围、标记为"岗山村"的地块。
    项目规划：北京临空国际免税城项目占地面积444亩，地上建筑面积42万平方米，地下建筑面积38万平方米。初步规划停车位1.1万个。项目包含免税、休闲、文化体验、星级酒店、高端写字楼等丰富业态，计划于2020年建设完成，成为全球最大临空商业综合体。
    北京临空经济核心区区位优势明显
    区域简介：临空核心区于2014年3月25日获北京市机构编制委员会批准整合。核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经济区的核心区域，总规划面积178平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和京平高速为界，西以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起步规划区面积约56平方公里，由原北京天竺空港经济开发区、原北京空港物流基地和原北京国门商务区三个功能区组成。
    核心区以首都机场为核心，距市区10公里，距天津港150公里，内有6条高速公路、4条快速路，2条城市轻轨。区内汇集了航空类企业（首都机场、顺丰速运等）、战略性新兴产业（安泰科技、科园信海等）、产业金融类企业（华夏基金、国开创新资本等）、文化创意类企业（长城华冠、新国展等）以及宝洁、美国强生、中石油等投资的项目。
    政策规划：根据临空经济核心区管委会的工作目标，核心区将进一步叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势，大力发展航空运输、保税物流、总部商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高端化的临空型现代服务业，积极培育壮大战略性新兴产业，逐步实现"开放功能充分发挥、高端产业聚集和创新发展、城市功能建设水平全面提升、‘临空服务’品牌全方位塑造"的目标。
    临空国际免税城业态存想象空间
    临空国际免税城项目正式启动，但截止目前尚未有具体运营模式公布。根据媒体公关稿中的项目规划，我们认为这是依托机场区位优势、以免税业态为核心和主要特色的大型综合体开发项目，即除免税业态外，将存在有税、娱乐、办公、住宿等综合业态。
    而针对其中的免税业态，中国国旅具有天然的资源优势。从具体运营上，我们认为直接表现形式将会以店内消费、机场提货方式实现，而具体执行的政策基本上与市内免税店内涵一致，当前政策框架下市内免税店仅出境外国人可消费，但从政策趋势以及该店设置的背景上，市内免税店向出境国人开放存在较大概率。即使在现有政策框架不变情况下，我们认为也存在较大的运营空间，具体而言：
    针对出境游客，传统出境市内免税店目前只有出境外国人可以购买，且销售提货点应设在口岸出境隔离区内。2017年中免公司联手日上中国获得了首都机场T2、T3的免税经营权，因此理论上出境游客可以在临空国际免税城体验并预订，并在首都机场的入境或出境隔离区购买提货。在这一模式下，免税城将成为机场免税店的重要展示预定平台。相对于机场免税店，免税城的门店面积更大，能够展示更多的商品品类并为游客提供更良好的消费体验，有望成为机场免税业务的重要延伸。
    针对入境游客，可以基于归国人员回国免税店设置购物流程。原港中旅旗下中侨公司拥有与中出服公司类似的归国人员回国免税店牌照。在这一类型的免税店中，持中国护照入境的中国籍旅客（年满16 周岁及以上），自入境之日起180天内，均可凭护照等有效证件，购买价值5000元以内的免税商品。理论上，中免公司可以通过与中侨合作，利用其牌照优势丰富免税城业态。
    而若市内免税店政策突破、向出境国人放开，运营空间将被进一步打开，销售规模将乐观突破。
    风险因素
    毛利率提升慢于预期；免税政策空间及机场中标低于预期；海棠湾项目经营低于预期；国企改革进度慢于预期的风险等。
    投资建议：向全球免税龙头迈进，持续配置
    临空国际免税城项目计划2020年建成，短期对业绩影响有限，我们将保持关注项目细节，以及公司的投资节奏和资本支出。维持业绩预测：不考