储架融资规模为 60 亿元，是目前为止长租公寓类资产证券化的最高额度。第一期发行规模不超过人民币 20 亿元，期限为 18 年，其中优先级 19.90 亿，劣后级 0.1 亿元。CMBS 是以商业物业作为抵押的按揭支持证券，它以商业地产未来产生的租金等收入作为偿债来源，以债券的形式向投资者发行。CMBS 与 REITS 的主要区别在于：CMBS 是债权属性，而标准类 REITs 是权益类属性；CMBS 不持有物业，无法实现出表，原始权益人偿还贷款后保留所有权，而标准 REITS 持有物业，可以实现出表，原始权益人可出让物业的所有权。CMBS 的优点在于保留了对资产的所有权，享有未来地产的价值升值空间。
    央企发挥示范带头效应，推进住房租赁市场建设。此单 CMBS 是招商蛇口呼应国家“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”的重要探索。募集资金将用于未来长租公寓的发展与运营，为长租公寓实现规模化发展提供资金支持，也将进一步促进公司长租公寓管理能力的提升。目前招商蛇口已在深圳、北京、天津、重庆等发展多个长租公寓项目，建筑规模总计约 60 万平米，约 1.6 万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。
    受益行业集中度提升，核心价值凸显。1）销售持续增长，受限购政策影响不大。1-10 月，公司累计实现销售面积 457.03 万平方米，同比增加 29.66%；累计实现签约销售金额 887.22 亿元，同比增加 59.40%。2）加速在核心城市拿地，进一步夯实行业地位。今年前三季度，公司新增总建面 533 万方，主要布局在核心一二线城市，平均楼面地价在 1.1 万元左右。3）土地储备优质，集团资源丰厚。公司在粤港澳大湾区，尤其是前海蛇口自贸区的土地储备价值极为丰厚。
    未来随着太子湾 170 万方和前海地区 508 万方土地的开发，公司的核心价值将得到更大的体现。同时，集团资源在获取核心城市项目方面也有一定的优势，今年不仅启动了自中外运长航并入集团以来的首个地产合作项目——南通市港闸区住宅项目；而且与武钢、昆钢签署战略合作协议，合作开发存量土地资源。
    投资建议：招商蛇口价值低估，当前股价较 RNAV 折价 45%，估值具有较好安全边际。公司中长期动力强劲，面临 ipo 解禁和股权激励行权条件等客观情况，中长期看好公司投资价值。我们估算公司 2017 年 EPS 为 1.52 元，2018 年 2.09 元，对应的估值分别为 12.8 倍和 9.3 倍。维持“买入”评级。
    风险提示：货币政策大幅收紧，美国特朗普减税带来资本流动影响，核心城市房地产调控超预期严格，房屋租赁市场政策支持力度不及预期。