红璞公寓是世联行旗下专为青年人打造的长租公寓品牌。从15 年开始到2017 年7 月，红璞已成功完成25 个城市布局，基本覆盖核心一二线城市。16 年广州获得集中式公寓市占率排名第一的成绩。17 年7月九部委《加快发展住房租赁市场的通知》提到12 个试点城市中已经进驻10 个，具备先发优势。
    产品迭代升级，产业链条搭建完整。红璞公寓从创立至今，产品设计、营销和管理等方面不断换代升级。主要从国企和村集体手中获得整栋楼，对其进行装修翻新后集中对外出租。公司产品端装修风格模块化、可批量集采降低前期装修成本，营销过程中充分发挥其房屋代理销售的渠道和营销模式提高出租率，后期运营管理方面细致到位且有自主研发的大数据平台管理和分析数据。通过本次调研，我们认为世联行的红璞公寓已经搭建了完整的产业链条，有利于未来全国快速复制。
    ToB 端和全国网络布点带来房源客源双优势。世联行历经20 多年发展，服务多家开发商企业和政府单位，ToB 端获取房源的能力较强。世联行在71 个城市有分支机构，代理销售业务在全国很多城市深耕多年，在当地市场具有很好的客户关系。广阔的分支机构，深入市场的服务网络，在拓展租客客源方面具备先天优势。
    集中式租赁长期利润可观。世联行在通过集中式获取房源时尽量遵从底租和租金比1:1.7。我们以杭州昆仑工坊为例简单测算集中式公寓的盈利情况。该项目前期花费主要为装修成本。除第一年因为装修费用较高导致项目现金流入为负以外，第二年开始项目可以贡献约200 万的现金收入，随后逐年递增。利润方面，在考虑装修5 年摊销和25%的所得税之后，昆仑工坊项目可以盈利的。装修摊销结束后，资产进入稳定期其净利润占租金收入比重约40%，占租金差比重约67%。项目的长期盈利能力可观。
    维持“买入”评级。通过本次调研世联行红璞公寓，我们看好公司未来长租公寓的发展。公司7 月31 日股价11.26 元每股，对应我们预测的公司2017年EPS 0.45 元的PE 估值为25 倍。我们给予公司17 年30 倍PE 估值，对应股价 13.50 元，维持“买入”评级。
    风险提示。长租公寓市场竞争激烈。税收优惠落地晚于预期。