截至2016 年末，公司拥有权益土储3426 万平，一线城市占比46% ，二线城市占比45%，土储价值丰厚。此外，公司深耕粤港澳大湾区，在资源有限的前海蛇口拥有丰富土储，其中前海片区238 万平，蛇口片区220万平，太子湾53 万平。受益于前海蛇口自贸区规划草案出台，公司土储资源将加速变现，未来增值空间巨大。
    “前港-中区-后城”实现联动发展，产业协同优势明显。公司以邮轮港区带动园区发展，从而推动社区升级，三大业务板块交叉运营、相互促进。其中社区板块是营收主力，2016 年贡献占比88.3%，2017 年上半年已完成527 亿，千亿销售目标达成是大概率事件。园区板块立足深圳，向全国复制，受惠于蛇口自贸区和珠三角都市圈建设，存在较大发展空间。邮轮板块经济产值高，公司前瞻布局五大港口，2016 年接待邮轮旅客占全国87%，成为邮轮母港最大运营主体，未来将建设为具有全产业链的复合拉动模式，实现三大业务联动发展。
    超额兑现承诺+员工跟投制度，公司做大做强意愿强烈。公司在2016 年超额完成业绩承诺，全年实现归母净利润89.4 亿元，销售毛利率为34.5%，位于行业较高水平；成本控制初见成效，三费率降至5.7%，较上期下降2.2%，综合资金成本下降至4.5%；持续高比例分红，实力兑现承诺，公司2016 年分红率高达32.4%，超过重组承诺（最低限30%）。此外，公司在2017 年5月推出项目跟投计划，突破央企激励机制，对一线员工形成有效激励，助力企业提高管理效率。
    公司RNAV 估值25.6 元，给予“推荐”评级。我们预计公司2017至2019 年可实现净利润131.85 亿、175.34 亿、231.63 亿，对应EPS 分别为1.67 元、2.22 元、2.93 元。鉴于其一线城市土储稀缺性，我们给予公司2017 年15 倍PE，对应股价27 元，通过RNAV 测算给予公司合理股价25.6 元，较当前股价折价21.9%。
    风险提示:房地产政策风险，前海土储权益变动风险