结算毛利率（28.94%）下滑4.23 个百分点，主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加，区域毛利下滑所致；2017 年Q1 公司毛利率和净利率分别为38.3%和14.1%，较上年末回升明显。2）融资成本再降、三费保持行业优势：2016 年，公司得益于100 亿公司债及30 亿中票发行，公司综合融资成本降至4.69%，三费控制在5.19%，较去年同期降低0.43 个百分点；3）在手现金充足、资产负债率低：2016 年末，公司持有货币资金469.84 亿元，流动比率3.55，无偿债压力；资产负债率较去年下降1.19 个百分点至74.76%；扣除预收账款后仅为41.53%，净负债率下降至55%；4）财务去杠杆、销售额回笼率97%：期末公司有息负债净减少79 亿，其中短期债务仅132 亿元，同时全年销售回笼金额2041 亿元，回笼率达到97%，经营活动产生的现金流量净额340.54 亿元，同比+91.48%。
    ■销售超预期、多渠道拓展土地储备：1）销售再提速：公司2016 年实现签约销售2101 亿元（+36%），销售金额2010 亿元（+%），销售均价1.31 万元/平方米，销售均价增速扭负为正。一季末预收款1785 亿元，同比+17.97%；2）多元化土储、成本风险双控：公司全年新增土储建面2404 万方，总成本约1214 亿，分别同比增长84%和85%，通过合作、并购方式获取项目占比达到75%。3）土地储备量足质优：截至报告期末，公司拥有在建、拟建项目建面6344 万方，其中一、二线城市占比约为68%。4）首季销售开门红：一季度，公司实现签约金额574.12 亿元、签约面积418.30 万方，同比分别增长27.23%和21.77；此外新增土储计容建面671 万方，多数位于核心二线城市，获取成本总额为297 亿。
    ■一主两翼布局日臻完善：16 年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。
    1）社区消费板块：物业公司完成股份制改造，启动新三板挂牌程序，年内已完成市场化外拓约1500 万方；2）房地产金融板块：房地产基金管理规模持续增长，年末已近600 亿元；小额贷款业务规模达4.93 亿元；3）战略投资：2016 年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速A 定增、粤港证券等战略投资。报告期内，公司可供出售金融资产(9.98 亿元、+901.47%）和长期股权投资（147.51 亿元、+206.09%）大幅增加。
    ■央企地产整合破冰，资源获取潜力较大：保利集团作为16 家主业为地产的央企之一，2016 年在国资委的支持下，保利集团和中航集团地产整合首次破冰。2016 年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务，获得8 个地产项目和1 个在建项目的并入，新增土储140 万方；此外，公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取3 个项目，新增开发建面150 万方。
    ■险资入驻董事会、股东回报承诺彰信心：1）与险资加深合作：泰康资管在2016 上半年通过认购公司定增成为第二大股东。12 月，由保利南方提名，泰康保险推荐泰康保险副总裁邢怡为第五届董事会候选人，并在股东大会中获得通过，保利与泰康双方在养老产业、地产基金等业务上开展更深层次的合作值得期待。
    2）促股东回购稳股价：16 年12 月，公司公告2015-2017 年股东回报规划，承诺15-17 公司年现金分红不少于利润的30%，此外，公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。
    ■投资建议：公司16 年业绩维持稳定，但毛利率略有下滑，主要15 年部分区域销售均价下滑，以及高成本项目结算较多，一季度后结算结构明显好转；保利集团各类指标均在央企中名列前茅，在地产、军贸、民爆等领域均有整合案例。地产板块先后完成新时代、久联和中航地产资源注入，未来横向整合的机会预计会不断出现。我们预计公司2017-19 年EPS 为1.24、1.51 和1.8，给予“买入-A”评级，目标价12.2 元。
    ■风险提示：受政策调控影响，销售不及预期