2016 年招商蛇口实现营业收入635.73 亿元，同比增长29.15%；实现归母净利润95.81 亿元，相比备考口径同比增长39.01%；基本每股收益1.21 元，相比备考口径同比增长30.11%，公司业绩稳健增长。公司多渠道开展融资活动，2016 年末公司有息负债余额602 亿元，全年综合资金成本约为4.5%，比上年下降0.39 个百分点，继续在行业内保持较大的资金成本优势。
    资源丰富，土储充沛，前景广阔。公司园区业务资源丰富，未来将有效实现蛇口模式异地复制。目前公司拥有通州台湖81.3 平方公里、蛇口片区10.85 平方公里、前海片区3.9 平方公里、东莞长安项目20.4平方公里等。同时公司也在拓展央企合作的方式获取资源，近期与宝武的合作就是央企资源合作的典型案例。社区业务方面，公司仍然坚持深耕一二线城市，2016 年新增土地储备中，一线城市计容建面占比52%，二线城市占比48%。招商蛇口目前社区业务土地储备1826 万平方米，储备充足，能够支撑公司长远发展。
    三大业务协同并进，蛇口模式加速发展。公司实施园区组织架构变革，成立了以园区及产业新城开发与运营为核心业务的“产园发展”，从而实现社区、园区、邮轮三大业务协同并进。2016 年社区、园区、邮轮三类业务占营收比重分别为88%、11%、1%，公司计划到2021 年三类业务占比分别达到59%、40%、1%，总营业收入目标1600 亿元。在深耕蛇口的历程中，公司提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式，核心要素在于“政企合作、长期开发、持续运营”。三个业务板块在园区不同发展阶段协作发展、交叉运营，能够将公司资源最大化实现价值。
     股息率持续提升，对于保险等长线资金具有很大吸引力。2016年公司向全体股东每10股派发现金红利5元，现金分红比例高达41.2%，按照当前股价计算股息率为2.81%。我们预计公司未来业绩将持续提升，如果按照当前分红比例和股价计算，2017、2018年对应股息率分别为3.29%、3.48%，股息率持续提升，对于保险等长线资金具有很大吸引力。
     "股权激励+员工持股"双重激励效果显著。11月29日招商蛇口推出股权激励计划，12月30日首次授予登记完成。激励计划解锁业绩要求较高，未来业绩确定性强。计划所涉及的公司A股股票总数为4934.5万股，占总股本0.624%，行权价格确定为人民币19.51元。具体行权时间为2年后的连续三年。同时在招商蛇口换股吸收合并招商地产时，公司已经推出员工持股计划。员工持股计划累计认购6.69亿元，持股2833.68万股，初始成本23.6元/股。我们认为招商蛇口通过"员工持股计划+股权激励"双重激励，股东利益与管理团队利益深度绑定。  
    投资建议：招商蛇口在核心一二线城市，特别是前海蛇口自贸区内土地储备丰厚，在自贸区战略和深港一体化背景下发展空间广阔。我们测算公司每股RNAV 24.5元，当前股价较RNAV大幅折价，估值极低。我们预计公司2017-2018年EPS分别为1.42和1.50元，对应PE分别为12.5、11.8倍，维持"买入"评级。
    风险提示：货币政策收紧；房地产销售不及预期。