天津项目租金收益率有望在8%左右，项目优质
    假设项目18 年正式运营，且当年的租金为1.05 元/天/平，则项目2020年运营稳定后租金回报率可达8%，按照6%的退出资本化率，无杠杆的情况下，项目平均售价约5735 元/平，售后平均净利润约2051 元/平。
    公司网络化布局初现，利于培养客户粘性及拓宽客户广度完善的物流覆盖网络可以充分满足客户快速扩张、租赁的要求，有利于客户粘性的培养以及客户广度的拓宽。天津作为北方重要的物流枢纽中心，是物流地产企业资产配置的重要一环，从这个角度看，公司收购天津项目更多地体现了公司网络化的资产配置战略。
    预计16-18 年EPS 分别为0.16/0.41/0.90 元，维持“买入”评级公司1 年内落地5 个项目，项目建面合计70 万方，团队的持续拿地能力再次验证，并且项目网络化布局初现。我们认为公司3 年内200 万方的发展目标可期，预计公司16-18 年EPS 为0.16/0.41/0.90 元，维持“买入”评级。
    风险提示
    公司物流地产项目获取不及预期；公司项目招商存在不确定性；团队的运营管控能力有待进一步验证；公司物流地产项目后端退出存在不确定性。