符合我们之前预期。公司前三季度房地产业务毛利率为17.92%，比H1 微增0.37 个百分点，H1 低毛利的原因是公司上半年集中结算了低毛利的项目，随着三四季度高毛利项目的逐渐结算，预计全年毛利会进一步回升。同时公司加大合作项目力度可能会对净利润增速有所影响。
    公司销售状况良好，财务稳健。1-9 月，公司累计实现销售面积1992.1 万平方米，销售金额人民币2629.0 亿元，同比上升38.1%和43.7%，其中上海和中西部地区增速较快，销售金额同比增长分别为59.9%和65.8%。现金流方面，公司前三季度经营活动产生的现金流量净额为429.9 亿元，手握货币资金751.9 亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（309.4 亿元），资产负债率为81.0%，扣除预收账款的真实资产负债率为67.6%，比16 年上半年略有下降。
    受股权之争影响，信用评级有所调整。报告期内，标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级，但将评级展望由“稳定”降为“负面”；穆迪也将公司的评级展望调为负面。
    未来十年公司将坚持城市配套服务商发展战略，在夯实核心业务的基础上，加快业务创新。
    公司在2014 年提出“城市配套服务商”战略转型计划，提出对于核心业务，公司将全面落实“三好”产品解决方案，同时，不断丰富产品服务体系，寻求新的增长点。
    携手黑石基金成立万科物流地产，探索物流地产基金模式，积极抢占蓝海市场。物流地产受益于电商及物流产业发展空间广大，且收益率高于商业住宅出租。万科具有“一二线城市拿地优势”，探索“轻资产运营”模式，有望实现“轻运营+快回报+高周转”，快速突围。
    物业管理持续升级，合伙人制度激发活力。报告期内，万科物业发布“幸福社区监测模型”和“睿服务3.0”，在“互联网 +物业”上更进一步，实现了人、财、物通过移动互联网的连接。同时，万科物业深化组织变革，全面推行合伙人机制及项目跟投制度为经营转型提供管理支持。
    盈利预测与投资评级：维持盈利预测，维持增持评级。综合考虑公司未来发展战略及历史表现，我们预计16-18 年营业收入：2588.3/3226.2/3743.2 亿元，16-18 年归母净利润：235.8/282.6/316.7 亿元， 同比增长30.1%/19.8%/12.1% ， 对应16-18 年EPS ：2.14/2.56/2.87 元，当前股价24.92 元，对应16-18 年PE:11.64X/9.73X/8.68X ，维持增持评级。