2016 年1-9 月公司万科营业收入1170.55 亿元，同比增长47.06%；实现归属于上市公司股东的净利润82.62亿元，同比增长20.54%。虽然受到股权事件影响，但是公司采取多种措施稳定局面，保持了业绩大幅增长。受益于房地产市场持续火爆，公司1-9 月累计实现签约销售面积1992.1 万平米、销售金额2629.0 亿元，同比分别增长38.1%、32.7%。其中上海区域和中西部区域表现优秀，销售金额同比增速分别高达59.9%、65.8%。万科前三季度实现新开工面积2441.4万平米，同比增长74.6%，已经完成全年计划的111.0%，公司积极把握市场节奏、加大开工，为未来销售打下坚实基础。
    拿地节奏保持稳健。土地储备方面，万科前三季度累计新增99 个项目，累计新增建筑面积2030.70 万平米；累计新增总地价1014.37 亿元，占同期销售金额比重为38.6%。目前公司土地储备权益建筑面积3331.1 万平米，能够满足公司2 年左右的开发需求。在当前土地市场竞争趋于白热化背景下，公司拿地节奏保持稳健，我们预计未来公司将采取多元化方式获取新项目。
    预收账款大幅增长，资产结构保持稳健。受益于房地产市场基本面上行，万科销售回款良好。截止三季度末，万科在手预收账款3126 亿元，较上年同期2314 亿元水平大幅提升。截止三季度末，公司仍有2506.0 万平米、3063.7 亿元已销售未结算资源，将在未来两年逐渐转化为公司业绩。公司在经营上保持稳健，1-9 月公司累计实现经营性现金流流入429.9 亿元，创历史新高。截止三季度末公司资产负债率81.0%、提出预收账款后资产负债率67.6%，同比分别提升2.2、3.3 个百分点；公司净负债率8.94%，继续处于行业低位。
    持续向城市配套服务商转型。公司在物业、物流地产、国际业务、养老等新业务上持续发展布局，坚持向城市配套服务商转型。物业方面，公司新发布了“幸福社区监测模型” 和“睿服务3.0”，持续向互联网+物业发展；物流方面公司继续完善核心城市布局，并通过外延方式快速获取优质资源；养老业务方面，公司目前已经运营了12 个养老项目和42 个日间照料中心。
    投资建议：万科业绩显著增长，公司土地投资时间和空间战略正确；同时公司多元化业务也正有序拓展，预计未来业绩将持续稳健增长。预计公司2016-2018年EPS 分别为1.90、2.20、2.48 元，对应PE 分别为13.0、11.3 和10.0 倍。维持“买入”评级。
    风险提示：货币政策收紧。