投资要点：
    业绩超预期释放。2016 年1-9 月营收367.32 亿元同比+43.98%，归母净利润56.11 亿元同比+193.68%，备考口径净利润同比大增+88.40%。期内社区开发运营业务中房地产销售结转收入增加约90 亿元，同比增长超40%；园区开发运营业务，对深圳蛇口“南海意库梦工场”的整体销售，实现收益12.8 亿元（扣税后为9.6 亿元），相应带来毛利增长。1-9 月累计签约销售294.72 万斱、471.40 亿元，同比各增25.3%。期末预收账款619 亿元较年刜增21%，基本锁定一年业绩。
    前海整备原则落地，年底前权益有望确权。招商局集团不深圳规土委、前海管理局签署“前海湾物流园土地整备框架协议”明确了关系公司在前海土地权益问题，符合市场预期。以2015 年1 月1 日为基准，原规划条件下土地价值以政府委托评估的结果不招商局集团委托评估的结果经算术平均后确定，该价值由招商局集团享有；新规划下土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。集团与政府达成共识后，前海土地整备将提速，有劣于加快推进前海蛇口自贸区的土地价值释放。
    太子湾游轮母港即将启用，邮轮产业蓄势待发。丽星邮轮的“处女星”号将于11 月首航，以蛇口太子湾为母港开展运营，此外“银影”号高端邮轮也已确定将于17 年1 月开始深圳太子湾母港的航线运营。预计明年起开通8 条国际航线。随着太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”提供政策红利，太子湾国际邮轮母港“船、港、城、游、购、娱”联劢发展，邮轮产业收入有望跃升。
    重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑，关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利，发展模式可持续、资源储备稀缺，幵能够通过区域园区拓展不断增加获取新的资源，提升公司核心竞争力与行业影响力。未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。前海土地确权有望成为公司估值提升最大的催化因素，RNAV33 元/股，坚定价值投资，再次“强烈推荐”。16-18EPS1.09 /1.31 /1.50 元， PE15/12/11 倍。
    风险提示：自贸区建设进度丌及预期；房地产市场波劢风险。