在土地增值收益分配前，按土地增值收益的5%计提政策性刚性支出，然后按照前海管理局60%，招商局集团40%的比例进行分享。
   《协议书》是继"合资公司"成立之后，前海片区土地开发的又一实质进展。我们认为，针对土地增值收益的"四六分成"，如果加上招商局集团原本享有的，原规划条件下土地价值的余额，则最终招商局和前海管理局对整幅土地的价值占比，和之前两者成立的合资公司50：50的股权占比是相差不会太大。针对这2.9平方公里的土地，如果要当成建设用地开发，则必须要经过土地整备的过程。此次《协议书》的签订，则是开展土地整备的前提条件。我们认为，公司最重要的核心资源之一，前海片区的土地整理开发，取得了关键性进展。我们预计，到2017年时，前海片区就将进入实质开发建设阶段。
    拿地困难，公司独一无二的资源拓展方式和优质的存量土地储备（以及持有物业），保证了公司盈利的持续性。地产行业已经彻底告别了"快速融资--快速拿地--快速销售--快速回款"的阶段。我们相信，调控虽然会带来销售的降温，却并不会带来土地市场太多的拿地机会。企业有效拓展的地理半径大大缩减（包括公司在内的绝大多数企业部愿意去三四线拿地），且地方也无意低价供给土地，优质土地即使在调控背景下也是不便宜的。在此情况下，公司在太子湾，前海丰裕的存量土地资源，就显得格外稀缺。公司土地资源可以保证长期持续开发，较低的成本线也能够抵御一定程度的房价下跌。
    经营状况良好。公司公告预计2016年前三季度基本每股收益0.70-0.72元，这比2015年同期备考口径归属于上市公司股东净利润同比增长85%-91%。目前来看，公司有能力实现业绩稳健增长。 
    风险提示。公司在前海片区土地的目前规划仍不确定，整备进程和开发模式也不确定，相关税收的确认也不确定。
    盈利预测、估值及投资评级。我们继续维持公司2016/17/18年EPS1.10/1.32/1.54元/股的预测，维持NAV25.82元/股。尽管公司2016年的销售增速并不是业内最快的，但公司历史上一直也有整体出售一些物业的做法，业绩增速并不值得担心。我们认为，公司是市场中可持续性最好，一线城市战略资源布局最好的企业，当前股价16.90元/股，我们继续维持19.84元/股的目标价和"买入"的投资评级。