今年上半年股票投资收益同比大幅减少使投资收益下降1900 万元，扣除非经常损益后，上半年公司净利润同比下降53%。
    地铁施工围堵主力门店使百货零售收入和利润继续下滑。公司包括联营、租赁、物业餐饮在内的大零售主业收入下降8.7%，估算主业税前利润2200 万元，降幅25%。上半年公司物流地产业务平台东百睿信和供应链子公司并表使得管理费用上升拖累净利润。
    百货零售处于黎明前的黑暗，福安和兰州项目预售如期推进。上半年东百总店收入下降近20%，净利润也大幅下滑，福州地铁一号线预计于2017年春秋后开通，届时围堵公司多年的地铁施工将结束，商圈客流恢复和商业面积增加料将使大零售业务恢复性增长。上半年福安城市综合体项目完成认购2.7 亿元，达到全年认购率的59%，预计商住地产业务于四季度开始结算助力全年整体业绩实现增长。
    佛山物流地产项目开建、供应链业务贡献业绩。公司转型大物流决心坚定，战略清晰，前安博中国高管王黎民领导的团队经验丰富，战斗力强。佛山物流地产项目已并入在建工程，公司有望在未来三年内完成200 万方物流地产建设。另外，上半年运营仅一个季度的粮食供应链公司也完成收入4101 万元，实现良好开局。
    低利率下优质物流地产估值有望持续上升，宇培上市树立行业估值体系。
    目前公司佛山等一线半城市优质项目净租金回报率有望突破8%，在低利率环境下物流地产长期稳定回报的优势突出，预计行业20%~30%的复合增长叠加物流用地供给减少和低利率将使优质项目估值不断抬升。中国物流资产（即宇培）港股上市后也树立了约5000 元/平米的行业估值体系。
    风险提示。地铁建设拖延风险；物流用地出让急剧减少风险。
    盈利预测、估值及投资评级。我们维持预计公司2016/17/18 年EPS 分别为0.16/0.39/0.65 元，应用分部估值测算，预计2018 年百货业务净利1.26亿元，按照20 倍PE 目标给予25.3 亿元市值；两个综合体项目归母股东NAV17.9 亿元；基于物流地产每平米NAV 4654 元的假设，200 万平米高标仓建成后归母NAV 为65.16 亿元。公司三大业务合计市值108.4 亿元，全面摊薄后对应合理股价9.53 元，维持“买入”评级。