PE 模式（普洛斯、万科）、自持模式（宝湾、平安）以及自用模式（菜鸟、京东）是三种主流开发模式。
    PE 模式代表企业普洛斯通过将运营成熟项目通过物流基金（REITS）打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润，实现轻资产快速扩张。行业竞争日趋激烈，关注企业持续拿地能力、较低的资金成本和招商/运营能力。
    牵手前安博高管团队进军物流地产行业，目标三年进入行业第二梯队：公司是福州本地百货龙头，转型进入物流地产开发蓝海，核心优势：1）通过10%的GP 份额及30%的收益份额利益绑定，是业内最具吸引力激励机制。
    2）团队具有物业开发、招商、运营、持有和退出的全流程经验，和持续拿地能力；3）产业基金运作模式：类似普洛斯，引入外部优先级资金或合作伙伴共同开发，放大资金杠杆，项目成熟后出售回笼资金滚动开发。目前公司已购入佛山、肇庆两块物流用地，我们测算佛山项目内部投资回报率8.2%，假设2 年开发退出的杠杆后年化ROE 回报率达55.5%。
    投资建议
    凭借独特的机制优势、PE 开发模式，和行业一流的管理团队，我们看好东百集团物流地产战略的推进能力。年内公司将启动80 万方项目建设，计划未来三年达成200 万平方以上运营及在建项目，有望成为物流地产行业的新黑马。在仓库建设和运营基础上，公司还具备向供应链金融、融资租赁等增值业务拓展的潜力。未来三年公司福州、兰州商业地产项目将分阶段结算，今年业绩将在去年低位基础上大幅提升。首次覆盖给予“买入”评级！
    盈利预测及估值
    预测16-18 年EPS 分别为0.18、0.22 、0.25 元，对应PE 分别为38.5X 、31.0X 、27.5X。18 年将开始产生稳定的物流地产租金收入和利润贡献，后续若安排项目出售，将加快投资回收期，增厚短期业绩。公司百货经营稳定，自有物业保守重估值26 亿元，此外待售或待结算的商业地产货值在20亿以上，综合估算公司主业部分合理市值50 亿元。物流地产部分，结合行业可比公司估值和公司年内落地80 万平米、未来三年200 万平米的发展目标，我们认为年底公司物流地产业务的对应价值为40-50 亿元。因此，公司年内目标市值为90-100 亿元，目标价8.3~9.2 元（定增摊薄后）。
    风险
    1、消费下行叠加行业开发加速，局部区域高端仓储供过于求；2、物流地产土地储备和开发进度不及预期；3、公司商业地产项目严重滞销。