目前珠海国资委旗下共有7 家企业涉足房地产开发、城市基建相关业务，我们认为格力地产将是主要整合平台。主要原因有：（1）成立海投公司，专门划转格力地产进行独立运营，重要地位彰显；（2）出台股权激励计划，落实中央“全面深化改革决定”中提出的“允许混合所有制经济实行企业员工持股”，成为珠海国改急先锋。（3）珠海国资委绝对控股的地产上市平台，持股比例高达51.94%（定增后为41.13%），高于另外两家涉足地产业务的上市公司——珠海控股（41.1%）和华发股份（21.9%）。
    （4）珠海控股实施多元化经营战略，地产开发占总营收不足15%。未来，随着广东和珠海国改提速，格力地产有望受益。
    地产稳步拓展，异地布局顺利。
    公司地产业绩稳步增长，2011-2015 年营收复合增长率达17.5%，扣除投资收益的净利润复合增长率近10%。公司地产业务采取“立足珠海，重点布局”的战略，目前已在珠海完成新区老城、东中西部联动布局，同时也顺利进入重庆和上海市场。目前公司主要在手项目7 个，总规划可售面积252.8 万平，可结算面积135.8 万平，可结算权益货值达214.6 亿元。2015 年公司销售面积总计13.7 万平（其中格力广场2.97 万平，格力海岸10.7 万平），地产业务营收24.8 亿元；假设公司营收和销售面积保持17.5%的复合增长率，当前储备保障未来超5 年销售。此外，公司通过海洋经济、口岸经济全面参与珠海城市建设，通过工程项目前期切入，获取潜在优质土地储备。随着港珠澳大桥开通、粤港澳一体化推进、珠三角西岸发展提速，珠海房地产市场价值洼地正被逐步发掘，有望带动公司地产业绩持续增长。
    “3+2”格局初显，海洋与口岸经济小跑前进。
    2014 年以来，公司除了稳步发展地产主业，也抢先布局海洋、健康、金融、旅游、生态农业等极具发展潜力的相关产业，奠定“3+2”（“房地产、海洋经济、口岸经济”+“现代服务业、现代金融业”）产业格局。海洋经济方面，香洲渔港、洪湾渔港、高栏港、海岛开发、沙滩修复等多项业务进展顺利，在工程收入逐步结算的同时，有望通过后期深度开发，逐渐形成集冷库冷链、物流配送、海洋科技、休闲旅游等于一体的海洋经济产业格局。口岸经济方面，港珠澳大桥2017年开通在即，公司作为人口岛项目和珠海口岸综合项目承建方，有望切入后期交通、配套商业等开发运营，变现流量获取回报。同时，公司依托房地产和海洋经济铺展现代服务业，延伸产业链，提升附加值；顺应互联网金融大潮开展现代金融业，串联各大板块，向珠海综合城市运营商转型。
    亮点将现，打造游艇服务经济。
    珠海平沙是全国最大最强的中高档游艇生产基地，但珠海乃至广东游艇消费远不及同等经济水平的地区。珠海地理和区位十分适宜游艇消费，目前价格和消费能力已基本不形成制约，主要问题在于泊位稀缺、相关综合服务量少价贵和进口关税高。珠海正大力发展游艇旅游经济，粤港澳游艇自由行也将刺激相关消费需求。公司2013年成立格力船务，提供综合游艇服务，同时依托房地产和海洋经济建设专业游艇码头。目前公司拥有格力海岸游艇码头、香洲港游艇码头、庙湾岛游艇码头等项目，仅在建泊位达900个。同时珠海目前规划和在建游艇泊位不足1500个，对标香港超7000艘游艇，发展空间巨大。公司有望通过会籍销售和转让、提供综合服务获取新的业绩增长亮点。
    盈利预测与估值。
    盈利预测方面：预计2016-2018年公司EPS分别为0.53元、0.66元、0.75元。公司当前股价对应2016-2017年预测PE分别为13X、10X、9X。 公司估值方面：第一，地产项目权益净增加值30亿，2015年末账面净值39亿，因此RNAV为69亿。第二，海洋经济、口岸经济变现，预计其他业务保持较高增速，未来三年净利润分别为0.13亿、0.2亿、0.29亿，按照目前休闲服务业51.9倍PE，支撑市值分别为6.8亿、10.2亿、15.4亿。第三，游艇服务业将成为业绩新增长点，预计未来三年净利润分别为0.84亿、1.01亿、1.22亿，同样按照51.9倍PE，支撑市值分别为43.6亿、52.3亿、63.5亿。
    我们认为，随着地产业务稳步拓张，海洋经济、口岸经济、游艇服务经济逐步兑现业绩，公司增长可期。同时，随着“3+2”产业格局逐步完善，公司将全面切入珠海城市开发和运营，向综合城市运营商转型。此外，公司作为珠海国资委旗下主要地产上市平台，或将受益广东和珠海国改提速。首次覆盖，给予公司“推荐”评级。
    风险提示：
    珠海房地产市场回落，影响公司地产销售业绩；上海项目拿地成本较高，对开发销售形成压力；重庆两江新区发展不及预期；海洋经济、口岸经济和游艇服务业