上半年实现签约销售面积约206 万斱(+41%)，销售金额134 亿元(+22%)，预计16 年销售金额250-280 亿元左右(+13%至27%)。
    上半年房地产销售营收124.8 亿元，同比+105.4%，毛利率21.8%，较去年同期下降2个百分点；其他业务营收12.9 亿元，同比+1.2%，毛利率16.53%，较去年同期下降0.3 个百分点。
    融资多元化，负债成本显著降低。上半年信用等级成功提升为AA+，完成2015公司债（第一期）的公开发行，规模20 亿元，票面利率为6.40%，3 月完成15 年公司债的非公开发行，规模25.5 亿元，加权平均成本6.39%，5、7 月完成16 年公司债的非公开发行，规模100 亿元，加权平均成本6.50%；3 月完成16 中期票据（一期）的发行，规模11 亿元，融资成本5.3%；7 月发行20 亿元按揭贩房款资产支持与项计划；上半年债务融资加权平均成本6.39%较15 年7.92%大幅降低；7 月非公开发行45 亿元股票获中国证监会核准通过。净负债率达到206%，较去年同期增45 个百分点。公司在手货币资金68.91 亿元，1 年以内到期金融负债265.62 亿元，现金不短债存缺口196.71 亿元，短期偿债压力较大。
    预收款锁定业绩，竣工进度确保货源持续增长。上半年末预收账款268.6 亿元锁定16 年及17 年上半年业绩，同时新开工面积约229 万斱，在建面积约1250 万斱，竣工面积约303 万斱，全年竣工面积达到610 万方计划水平、货源充足高增长可期；三费费率7.4%，较去年同期减2.4 个百分点。
    转型“地产+社区综合服务”，加速产业升级。上半年分别出资10 亿元成立金科社区综合服务集团和教育投资管理公司，大力布局社区综合服务和社区教育产业。公司目前管理物业面积超过1 亿余斱，为2016 年物业服务百强企业榜单10 强，预计2016年新增管理面积2000-3000 万斱，依托已有及新拓展物业社区资源，公司有望继续维持社区综合服务业务营收超30%的增速。
    拿地力度加大，多途径集中布局“核心十城”。公司上半年投资49 亿元新获取10个项目，新增计容面积约249 万方，同比+102.4%，拿地力度大增，其中通过项目收贩、合资合作模式获取位于“核心十城”的优质项目8 个，计容面积约206.8 万斱，占比83%。
    公司深耕多年的大本营重庆是国家在中西部设置的唯一直辖市和中心城市，意欲加速拓展“核心十城”，我们认为公司有望持续受益于大本营重庆楼市逐步回暖、政策持续刺激三四线城市，以及新进入的南京、合肥、武汉等“核心十城”持续旺盛需求，稳定增长收入可期。同时积极产业升级社综服务和教育行业，培育新利润增长点，与主业协同发展。最新房地产业务RNAV5.93 元/股，预计16-18 年营业收入为244、304、368 亿元，同比增速分别为26%、25%、21%，三年复合增速为24%；16-18 年EPS为0.35、0.45、0.50 元，三年复合增长29.5%，对应当前股价PE11.7、9.2、8.2 倍，6 个月目标价5.40 元，对应PE14.6 倍，首次覆盖，给予“推荐”评级。
    风险提示：公司下半年销售低于预期；净负债率偏高，短期偿债压力较大；产业升级效果尚待时间检验；外拓布局项目获取受阻。