■ROE 创新高，成长能力有所下降：1）ROE 提升但毛利率下行：15 年公司ROE为15.66%,同比增长0.98pc；净利率为37.68%，同比增长3.53pc；毛利率约54.57%，同比下降6.19pc；2）公司成长增速有所下降：过去三年公司营收和净利润增速均值为17.5%、23.6%,目前有所下行；3）公司负债水平保持稳定：公司负债从负债情况来看，公司资产负债率为69.04%，同比增长2.45pc；剔除预收账款的负债率66.01%，同比增加0.29pc。
    ■拟推高送转，预期良好：年报公布同时，公司公布了15 年度的利润分配预案，拟以15 年末总股本18.68 亿股为基数，每10 股向全体股东分配现金红利5.08 元（含税）并送红股8 股，共计分配现金红利9.49 亿元，送红股14.94 亿股。
    ■“迪士尼”“自贸区”双重利好：公司2015 年依然受到“迪士尼”“自贸区”双重利好的驱动。公司是最大中方股东。关联公司将获得较好的投资收益，在短期或中期内对地产产生巨大的促进作用。公司是上海自贸区区域商办物业最大持有量企业，具有明显资源优势。
    ■投资建议：公司15 年年报业绩亮丽，ROE 创下新高，租赁收入稳定增长,持有面积大幅提升，但业务毛利有所下降；推高转送，预期良好；“迪士尼”“自贸区”双重利好依然驱动。我们预计公司16-18 年EPS 分别为1.10、1.23 和1.43，对应停牌期股价PE 倍数为35.1X、31.4X 和26.9X，首次覆盖，给予“买入-A”评级，6 个月目标价44.0 元。
    ■风险提示：毛利下滑，租赁收入不及预期