公司近期推出限制性股票激励计划，向高管定增1571 万股，授予价格为每股5.55 元，有助于绑定多方利益。公司作为一手房代理行业龙头，市占率稳步提升且受益于去年市场大幅回暖，而公司金融、电商和资管等创新业务精准卡位房地产服务和存量市场，具有较强的爆发潜力。我们给予公司2016-18 年的每股收益预测分别为0.45、0.53 和0.62 元，按照2016年目标市盈率30 倍，目标价下调至13.50 元，维持谨慎买入评级。
    支撑评级的要点
    代理销售额同比大增33.9%，结算收入同比增长25.87%。2015 年公司实现代理销售业务27.27 亿元，同比增长25.87%；实现代理销售额4,309亿元，同比增长33.90%，市占率达4.94%，代理收费平均费率为0.82%，同比下降0.02 个百分点。公司代理销售业务大幅跑赢市场同期14.4%的增幅，主要由于公司作为一手房代理龙头的地位稳固，且去年代理深圳楼盘占比较大，华南地区收入占比达48%。受结算周期的影响，公司去年出色的销售额将继续为今年的业绩增长作出贡献。但鉴于未来楼市政策边际效应的递减，以及行业竞争格局的加剧，预计今年实现销售额增速将有所收窄。
    家园云贷规模同比增长51.9%，资产证券化产品获得突破。2015 年公司实现金融服务业务4.2 亿元，同比增长56.48%；其中，家圆云贷产品的放贷金额为29.92 亿元，同比增长51.90%。此外，世联集金理财产品正式上线，累计成交金额6.6 亿，而在资产证券化探索方面也取得一定突破，落地标准ABS 项目1 个。公司专注于布局垂直化的互联网金融领域并与交易业务形成紧密联动，金融业务延续高增长态势，但由于公司加大了业务拓展和风控力度，且融资规模放大增加了资金成本，使得毛利率从上年同期的76.03%下降到本期的62.62%。未来随着资产证券化率的提升，公司的放款额度有望实现加速突破。
    资产管理业务多元化拓展，新增互联网+业务收入占比15.5%。2015 年公司实现资产管理服务收入4.21 亿元，同比增长8.96%，其中资产服务业务和顾问策划业务分别同比增长41.59%和下降20.93%。公司的资产服务业务继续推进规模化发展，在管项目收费面积为288.2 万平米，同时尝试了新的业务类型逐步聚焦房地产存量市场，短期难贡献业绩但为未来增长提供潜力；公司的顾问策划业务则继续受制于房地产投资增速的低迷。此外，公司去年新增的互联网+业务主要通过整合买卖等多方资源提供团购服务，由于低基数背景和行业成交火热，实现收入7.3 亿元，占比已大幅提升至15.49%，虽然由于业务性质导致毛利率较低，毛利占比为7.99%，但互联网业务仍然后劲十足。
    评级面临的主要风险
    今年房地产市场销售低于预期；转型业务推进慢于预期。
    估值
    我们对2016-18 年的每股收益预测为0.45、0.53 和0.62 元，按照16 年目标市盈率30 倍，目标价由18.48 元下调至13.50 元，维持谨慎买入评级。