目前制约保利地产成长的瓶颈之一就是融资能力，较高的负债水平制约着公司在基本面复苏情况下的进一步扩张。地产公司最核心的就是投资能力和融资能力，公司投资能力极为优秀，在一线和核心二线城市获取土地的投资能力较强，但目前较高的负债率使得公司投资能力无法完全发挥，所以融资能力的突破对于公司未来发展意义重大。如果成功，保利地产成长速度可以进一步提升。
    保利地产本轮土地投资时间战略把握较好。2014 年1-11 月公司拿地金额占销售金额比重31%，尽管比去年有所降低，但是相对同类公司来讲已经比较进取，预期保利地产2015 年货量较为充足，估算公司全年总可售货量2500 亿元，其中包括存货500 亿元和新推货量2000 亿元，按照去化率65%，预期全年销售增长20%左右。
    保利地产本轮土地投资空间战略把握较好。由于目前一线城市和核心二线城市基本面复苏超预期，且可持续性强，所以在一线城市和核心二线城市拿地较多的公司获益较大。保利地产2014 年在一线城市拿地金额占整体销售金额比重46%，相较过去几年明显提升，在同类公司中也是处于较高水平。公司2014年在广州获得的黄浦区、番禺区等7 个地块均非常优质。我们根据宏观和微观层面的数据判断，一线城市和核心二线城市房价在2015 年均会有不同程度的涨幅，基本面复苏将贯穿全年，因此预期公司2015年销售利润率将保持在较高水平。而2014 年下半年公司在国家政策导向确定的情况下缩小降价幅度，停止一味的以价换量，也为公司2015 年的销售量和利润率会有较好表现打下了基础。因此我们估算公司2015 年销售毛利率可以达到34%。
    投资建议：保利地产是本轮周期中土地投资时间战略和空间战略综合执行最优秀的公司，公司未来仍可维持较好的成长速度，而当前公司较高的负债率水平带来的融资能力上的瓶颈制约着公司优异投资战略和能力的进一步体现，所以保利地产可能的再融资将对于公司未来成长带来极大的利好。预期公司2014年、2015 年、2016 年eps 分别为1.24、1.45、1.86 元，我们维持公司“增持”评级。