单月销售均价11830元/平米，比此前两个月明显恢复。2014 年前三季度，公司实现销售面积1263.8 万平米，销售额1491 亿元，前三季度销售额已经和2013 年全年不相上下。前三季度公司销售均价高于去年全年，预计公司毛利牺牲并不大。
    考虑限贷放松后市场缓慢回暖可能性，我们认为公司将继续积极推货。
    拿地规模继续维持最低限度。2014 年9 月，公司只公告新增2 个小项目，涉及权益地价只有16 亿元。2014 年前三季度，公司拿地付出的权益地价只有140 亿元，相当于同期销售额的9.4%。假设当前公司销售额权益比为70%，则公司前三季度拿地成本也只相当于公司销售额的13.5%。公司在2014 年前三季度获取的土地储备建筑面积，只相当于同期销售面积（均为非权益）的50%。而在2013 年全年，这个比例要超过200%。
    拿地规模偏小的可能原因：三四线住房商品化浪潮的终章。包括万科在内的不少龙头企业，从2007 年之后都不断将经营范围下沉到更多的城市。哪怕2012 年以后聚焦少数城市，提高单个城市市场占有率，龙头企业毕竟还在拓展新城市，而这些新城市绝大多数房价都低于公司以往销售均价。然而，三四线城市住房商品化的浪潮总会结束，这里的结束并不是说三四线城市地产市场不景气，而是住房供给高度非市场化且具备一定产业人口基础的城市越来越少，1998 年之后开启的商品化房改逐渐进入尾声。事实上，2014 年之后万科等龙头公司能够全新进入的市场的确越来越少。
    拿地规模偏小的可能原因：房地产非标融资推高核心城市地价。房地产非标的提供方倾向于以项目质量来控制风险，且地价占房价比例较高区域土地价值随房价变化敏感度较低。因此，非标债权人事实上一直在推动中小地产企业在核心城市拿地。这就使土地市场不跟随房屋销售大幅降温。未来可享受更广阔融资渠道公司如万科者，应该等待土地价格降温。因为当前核心城市地价相对房价整体仍不合理，个别中小企业拿地热情可能会随着ROE 不断下降而萎缩，非标融资推高的核心城市地价只是阶段性的。
    风险提示。权益比下降过快的风险；销售回款增速不如销售额增速的风险。
    盈利预测，估值和投资评级。我们认为，公司目前这种积极推货，加速去化和谨慎拿地的策略是正确的。我们认为，这种策略有别于2008 年纯粹现金为王的策略，彼时企业更在意控制投资现金流出，而我们相信现在的公司并无意愿控制新开工和项目进度。只是因为土地市场暂时价格不合理，资金成本和土地成本占总成本比重较大，公司才改变地价开支和建安开支在经营性现金流出中的比重。我们维持公司2014/2015/2016 年EPS 预测为1.67/1.98/2.31 元，NAV 为11.80 元/股。维持公司目标价11.69 元/股（2014 年7 倍PE），维持“买入”评级。