新世界发布年报：2013 年公司实现营业收入34.50 亿元，同比下降2.75%；归属母公司净利润24,323 万元，折合每股收益0.46 元，同比增长2.71%。公司业绩完全符合我们之前每股收益0.46 元的预期。公司扣非后净利润为19,231 万元，同比下降11.80%。2014 年公司目标收入增长5%，利润增长3%。我们预测公司2014-16 年每股收益分别为0.47、0.47 和0.49 元，以2013 年为基期未来三年复合增长率 1.43%，估算公司163 地产RNAV为 3.11 元，根据分部估值法，维持公司6 个月目标价8.75 元。目前公司依靠单体店内生性业绩增长有限，外延扩张主要依赖新南东163 项，公司力争取于2014 年底或2015 年初建成开业。报告期间盛大新创管理有限公司股权比例由三季报的4.1%减持至年末的0.50%。我们认为公司未来看点在于上海国资改革和黄浦区国资委属下的商业资产整合，但资产整合有较大不确定性，下调评级至持有。
    支撑评级的要点
    商业部分收入下降，医药部分稳健增长：2013 年公司主营业务收入同比下降2.11%。分行业看，商业部分实现收入24.24 亿元，同比下降5.41%；医药部分稳定增长，实现收入7.93 亿元，同比增长10.40%；酒店服务业实现收入1.55 亿元，同比下降5.21%。
    4 季度收入大幅下降，三公消费趋紧对公司影响较大：从单季度拆分看，4 季度公司营业收入10.37 亿元，同比降低15.34%，增速低于3季度的5.12%；归属于母公司的净利润8,119 万元，同比增长3.35%，增速低于3 季度的4.80%。扣非后净利润61,34 万元，同比增长0.08%，增速高于3 季度的-29.85%。公司4 季度收入大幅下降，我们认为主要是由于三公消费趋紧，机关单位和国有企业等集团消费减少，同时郊区购物中心兴起、网上购物蓬勃发展，对老牌核心商圈的百货公司影响较大。
    毛利率同比下降0.14 个百分点，期间费用率同比增加0.12 个百分点：毛利率方面，2013 年公司综合毛利率为27.03%，同比下降0.14 个百分点。期间费用率方面，2013 年公司期间费用率同比增加0.12 个百分点至17.35%，其中销售、管理、财务费用率同比分别变化0.24、0.94、-1.06 百分点至4.31%、10.47%和2.57%，销售管理费用率增加主要是由于人工费用和物业费增加所致。
    评级面临的主要风险
    公司新增门店工期延长，酒店业务受宏观经济影响较大。
    估值
    我们预测公司2014-16 年每股收益分别为0.47、0.47和0.49元，以2013年为基期未来三年复合增长率1.43%，估算公司163地产RNAV为 3.11元。
    根据分部估值法，维持公司目标价8.75 元，评级由谨慎买入下调至持有。