业绩简评
    海宁皮城2013 年实现营收、归属母公司净利润以及扣非净利润29.26 亿元、10.39 亿元、以及9.7 亿元，同比增长分别为29.4%、 47.47%、49.16%；EPS 0.93，同比增47.62%，略低于预期。
    经营分析
    2013 年业绩优秀，净利略低于预期源自房产确认减少：1. 公司全年商铺及配套物业销售收入7.11 亿元，同比增94.22%，主要来自成都海宁皮城一期商铺以及本部三期品牌风尚中心部分物业销售确认；2. 物业租赁及管理收入15.37 亿元，同比增61.12%，显示了公司较强的商铺经营与招商能力；我们估算，其中约25%来自提租 、12%来自新收租金、24%来自承租期费（13 年新增二期4 层皮草服饰区）；3. 住宅销售1.8 亿元低于预期，同比减少63.8%，但这是由于东方艺墅收入的减少，并不影响我们对主业长期稳健的判断。
    外延扩张稳步推进，密切关注公司6 月招商公告：1. 哈尔滨、佟二堡三期项目是公司14 年最主要外延项目，目前从公司的招商细则以及商户情况来看，较为乐观；其招商情况、承租权费的再次实现，不仅将增益全年业绩，还将对我们判断公司长远扩张实力做出提示，将密切关注；2. 公司目前已确定项目有：本部六期/斜桥/北京/西安/天津/乌鲁木齐/呼和浩特/济南等，在建与现有市场总面积已达3~400 万平米，其产业集约化平台效应对上下游的增值效用随着其市场的不断扩大而正反馈增强，龙头地位稳固，核心竞争力日益增强。
    看好担保业务、进出口的未来增长：公司13 年首次实现担保收入608 万并已盈利，我们看好这类基于产业平台的衍生金融服务，并预计在资金渐紧的2014 年将会对入驻商户提升平台吸引力；13 年出口营收428.8 万元，同比增长17%，较12 年的同比下滑改善显著。
    盈利调整
    我们略微调整公司2014、15、16 年盈利预测，预计实现净利润13、16、17亿元，净利润同比增长25%、29%（基于哈尔滨、佟二堡的公司招商计划，具体还待6 月确认实效）、5%。
    投资建议
    目前股价对应14、11x13、14PE；给予增持评级。
    风险
    经济增速过低对房产收益的不利影响；需求不振，可能带来招商不达预期。