报告摘要：
    背景情况：2]0 12年10 月10 日万科A 公布了2012 年9 月份的销售情况。2012 年9 月，公司当月实现销售面积105.0 万平方米，销售金额 120.4 亿元。2012 年 1~9 月份，公司累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额 963.2 亿元，累计同比增长了7.1%和-1.4%。
    万科9 月份共获得9 个土地储备项目。
    2、事件点评：
    2.1. 从9 月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况略低于预期，9、10 月份作为房地产市场销售的传统旺季，“金九”已经变成了“铜九”。从我们所监测的重点城市的九月份房地产市场成交情况来看，九月份普遍销售低于预期，万科的销售情况应该具有行业代表性。我们认为，九月份市场成交的不温不火，已经预示着四季度的房地产市场难以出现太大的惊喜。
    2.2. 在土地储备方面，公司9 月份获得了9 个地块的开发项目，计容积率建筑面积225 万平方米，支付权益地价43.8 亿元，比上月有所增长。我们认为，开发商入市拿地更多地表现为补库存而不是为了扩张。由于宏观调控政策的不确定性依然存在，开发商入市拿地的积极性将会相对有限。
    2.3. 9 月份当月平均销售单价略高于上月；1-9 月的累计平均成交单价为10609 元/平方米，已经5 个月回升。我们认为，在严厉和刚性的宏观调控之下，房价已经不具备再度大幅上涨的空间，房价表现为平稳或略有上涨应该是政府所期待的。
    2.4. 盈利预测及投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2012年每股收益为1.12 元；2013 年每股收益为1.37 元；2014 年每股收益为1.58 元，目前公司估值不高，维持推荐评级。
    2.5. 风险提示：房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险。