事件： 
    近日，我们对公司进行了实地调研，并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。 1．奥特莱斯及购物中心成为外延主力业态。 作为商家必争之地的上海，公司在拥有主各大核心商圈自有主力门店的同时，还通过奥特莱斯及购物中心业态转向外延实现水泥+鼠标式的外延。基于商业环境去年下半年以来的下行趋势，公司上海本地主要成熟门店4 月的同店水平基本与第一季度持平，环比回升态势较弱，购物中心及奥特莱斯业态有效外延带来的业绩弹性是主要看点。目前奥特莱斯和购物中心的合计收入占比在20%以上。 〃奥特莱斯业态。奥特莱斯业态在中产阶级取舍式消费升级的蜿蜒路径中无疑是以性价比取胜的新兴业态。上游招商资源定位、项目区位选址及辐射范围、所处区域人均汽车保有量是支撑奥特莱斯内涵发展的关键所在。青浦奥莱的成功运作无疑奠定了公司在该业态的龙头地位和与之相伴的上游品牌资源、土地资源，而公司未来的外延区域也以长三角为据点全国铺设，在三大关键要素天时地利人和的具备有望铺就内外兼修的差异化复制之路。 从已有项目看，目前仅有青浦奥特莱斯是公司自主经营，4 月份10%左右的增长明显好于其他可比门店。而去年和前年分别开始的武汉奥特莱斯和杭州奥特莱斯均采取委托经营的管理输出模式，未来将以每年2 家左右的速度稳步推进奥特莱斯业态，具体采取的模式主要取决于物业条件，开发商物业倾向于合作方式。武汉奥莱的经营情况良好，虽然今年尚不能实现盈亏平衡，但在微亏的状态有利于公司以较低的成本收回剩余50%的股权。从储备项目看，无锡奥莱的开业基于车位改造的原因将延迟至13 年开业，当年预计亏损1000 万；南京奥莱是采取控股合作开发的模式；另外在宁波、沈阳、迪士尼等区域均有外延意向。单一奥特莱斯项目的总投入在4-5 个亿之间（包含土地成本），培育期也要两年左右，基于已有品牌优势衍生的土地成本、招商费用的集约化趋势，该业态的外延将呈现边际效应递增的趋势，但其辐射范围广的特点，又使得公司长三角的区域布局存在一定重叠性，分流程度的大小取决于商业环境的变化和单体品牌的错位。 〃购物中心业态。基于物业资源的有限性，公司未来购物中心业态的拓展将以上海郊县区域为主，松江、嘉定等竞争相对缓和的区域均存在较大发展空间，最终实现郊县区域的全覆盖。12 年的购物中心项目主要有世博中轴广场和东郊购物中心，两者预计均于10 月开业。前者一期开业5 万平米，以餐饮为主，租金盈利主导的模式使得该项目的培育压力不大。同时去年开业的永安珠宝将作为公司的自有品牌入驻后续开业的购物中心项目，以作为除意大利皮具之外的上游化渗透渠道之一。 〃此外，郊县百货虽然单位体量较小，但其20%左右的增速位居公司现有各大业态首位，未来或将随着规模经济的逐步发挥呈星星之火燎原态势；外阜重庆南岸预计今年减亏1000 多万，沈阳购物中心预计减亏500 多万。未来的跨区扩张将以奥特莱斯业态为主，购物中心的外延将以周边二三线城市为主，减少大幅跨区成本的同时避开红海区域；上半年毛利率基本稳定，全年人力成本增加在7000 万至一亿之间。