保利地产 2011 年实现营业收入470.36 亿元，同比上涨31.04%，净利润65.31 亿元，同比上涨32.74%；每股收益1.10 元，符合我们的预期。鉴于公司2011 年稳定增长的业绩表现，2012 年销售情况有回暖迹象，我们将公司目标价格由12.64 元上调至13.74 元，相当于9.8 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 20%的折让，目前估值具备一定安全边际，我们维持买入评级。
    支撑评级的要点
    结算均价上升，毛利率和净利率均同比增长。
    2011 年全年实现房地产签约销售金额732.42 亿元，同比增长10.69%。
    公司预售情况良好，加上1 季度预售的146 亿元，目前已经锁定2012年的全部预测收入以及2013 年预测收入的34%。
    财务状况得到改善，2011 年公司净负债率回落至120.23%。其中短期偿债压力有限。公司拥有强劲的融资能力，资金成本较低。
    坚持等量拓展原则进一步完善区域布局。成功针对刚需在一二线城市走快周转路线，近期及未来将受益于刚需复苏。
    评级面临的主要风险
    行业政策持续偏紧。
    负债率偏高导致的资金风险。
    估值
    随着行业调控进一步深入，以价换量是大势所趋，净利率增长乏力，我们将2012 年盈利预测由1.413 元小幅下调至1.407 元。同时由于行业估值水平上升，我们将目标价由12.64 元小幅上调至13.74 元，相当于9.8 倍2012 年市盈率和2012 年NAV 20%的折让，目前估值具备一定安全边际，我们维持买入评级。