事项
    万科11 年实现每股EPS0.88 元，销售额达到1215 亿，同比增长12.4%。
主要观点
    1.销售稳步增长，市占率微小提升：万科11 年销售额达到1215.4 亿元，同比增长12.4%，小幅跑赢全国住宅10.2%的销售增速。市占率提高至2.5%，本轮调控，万科市占率提高的速率小于07-08 年。万科11 年新开工面积为1448 万平米，同比增长16%，同样略高于全国住宅12.9%的增速，将给万科12 年市占率的提高和销售额正增长提供很好的保证。目前12 年计划新开工面积同比增长-8.3%，预计连同12 年新获土地项目开工，万科12 年全年新开工面积将与11 年持平，好于同业可比开发商。
    2.毛利率仍维持高位，未来将较快速下行：万科11 年毛利率为39.78%，净利率为16.16%，同比10 年均有约1 个百分点的微幅下降。截止2012 年2 月末，万科销售房价单月均价为10194 元，相比11 年1 月份单月高点下降16%，我们预计伴随公司销售均价在11 年的下行，后期毛利率和净利率水平将较快速下降。
    3.负债继续维持稳健：扣除预收款后负债率为62%，短期偿付比率为1.5，均在行业内处于优秀水平，负债毫无疑问的继续维持稳健，但负债的相对保守也抑制了公司业务的更快速增长。
    4.投资建议：预计公司12 年和13 年EPS 分别为1.04 和1.12，目前股价对应PE 为8 倍和7.5 倍，给予推荐评级。
    风险提示
    1. 房地产行业调控保持长久较严格局抑制需求释放