投资要点     
    事件： 
    万科 A 公布2011 年年报。公司实现营业收入717.83亿元，同比增长41.54%；主营业务税后毛利率28.79%，较10年下降0.96个百分点；实现归属母公司净利润96.25亿元，同比增长32.15%，EPS0.88元。公司拟每10股派现1.3元（含税）。  
    点评：  
    公司业绩符合市场预期。营业收入大幅增加主要由于结算面积的增长，净利润增速慢于收入增主要由于结算毛利率略有下降，同时2010年存货跌价准备转回影响净利润约4.6亿元。  2011年公司实际销售面积1075万平米，销售额1215亿元，同比增长约12.4%，全国占有率约为2.06%，与2010年持平。全年销售均价约为11,303元/平米，相比2010年下降6%。公司有已售未结金额约1222亿元，基本锁定了2012年的业绩。  
    2011年结算税前毛利率小幅回落至39.8%，连续两年维持在约40%左右的水平，预计未来随着降价项目进入结算期毛利将小幅回落。公司实际费用率低位略有上升，费用控制仍然稳定。2011年归属母公司净利润率约13.4%，较2010年小幅回落，但从历史上看仍在高位。      
    2011年全年公司实际开工1448万平米，略高于年初计划，全年土地投资约为销售额的40%，低于历史平均水平。2012年计划开工较2011年略有下降，除了前期积累了高库存的因素外，可能公司对行业的判断偏谨慎，2012年上半年可能以去库存为主。 公司四季度有息负债总额有所减少，年末现金比例为11.6%，较三季末略有下降，净负债率与有息负债率仍在低位，整体财务依然良好。 
    截止2011年末，公司拥有未竣工建筑面积约7600万平米，权益土地储备约5600万平米，可供公司约3-4年的开发。 预计2012年-2013年EPS为1.05元和1.30元，RNAV为11.2元，维持"强烈推荐"评级。 
    风险提示：货币紧缩超预期，销量继续萎缩。