投资要点：
    公司公布 2011 年业绩，营业收入、净利润分别为41.7 亿元、9.9 亿元，同比增长51%、-17%。同时公司明确表示将利用浦东二次创业契机，参与迪士尼和前滩建设，并利用金融城优势开展股权投资；2012 年公司计划土地与房产销售回款40 亿元，租赁收入（含会展中心收入）目标17.5 亿元，利润目标10亿元。
    毛利率下降和土地增值税清缴导致业绩低于预期。公司净利润9.9 亿元，略低于我们预期的10.5 亿元，主要因为：1）毛利率降幅大于我们预期，本年综合毛利率仅为56%较上年下降8 个百分点：本年结算的土地批租收入毛利率仅为58%，远低于2010 年的86%，同时作为土地批租业务替代的房地产销售收入毛利率也仅为59%；2）土地增值税清缴力度大于预期，从2010 年的575 万元上升至9 亿元，导致营业税金率7.6%攀升至28.9%。
    转型方向明确，长期价值提升。1）公司明确将自己定位为商业地产开发及运营商，正从“地产+房产”向“房产+物业租赁”模式转型，一旦转型成功将使公司收入更为稳定，目前租赁收入已占到营业收入的24%；2）伴随2009 年以来公司竣工开业办公楼进入成熟期，租赁收入已从2009 年的4.7 亿元增长至2011 年的9.7 亿元，租赁毛利率也从2009 年的27%提升至68%，超过浦东金桥、中国国贸等商业地产公司租赁毛利率，表明了公司转型方向的正确性。
    销售将决定公司在2012 年业绩，目前看仍存压力。1）由于公司可批租土地较少且毛利不高，故2012 年业绩将高度依赖于公司房产销售；2）2012 年公司可售货量为62 亿元（包括东银公寓42 亿元、天津河滨花苑16 亿元和爱法新城4 亿元）且多为精装修大户型产品，在当前市场环境下去库存仍存压力，但由于均为现房销售，可直接转化为业绩，我们中性估计公司今年房产销售额在25 亿元左右。
    2012 年仍是公司布局转型年，业绩增长短期无法体现，维持“中性”评级。1）我们预计公司2012/2013/2014 年EPS 为0.59/0.73/0.99 元，2012年动态市盈率22X，估值优势不明显，RNAV 为17.2 元，折价24%。2）公司计划仍较为保守，业绩释放动力不强，租赁收入（含会展收入）在2011 年已达17.5 亿元，公司预定的利润目标10 亿元仅较2011 年的9.9微增。公司业绩的风险是房产销售不达预期。