公司三季报业绩0.54 元，低于预期。【】。公司1-9 月营业收入、净利润分别为32.4亿元、10.2 亿元，同比增长41%、-10%。【】。公司营业收入同比增长较快主要系公司土地批租、房地产销售及房地产租赁业务收入较去年都有较大幅度提高，净利润同比增长未负主要系公司今年综合毛利率较去年同期为低，营业税金率也大幅攀升至12.7%，去年同期仅为7.7%。
    转型有条不紊，毛利率有所提升。公司综合毛利率从从年中58.6%上升至59.7%，主要系爱法新城等房地产项目结算毛利率较高。总体看，公司毛利率处于上升通道，主要由租赁物业成熟度提高与房地产高毛利项目入市带来，尤其是明年高毛利项目天津红桥新天地、东银公寓入市及结算将带动公司毛利率提升。公司正从“地产+房产”类公司向“房产+物业”类公司稳步转型。
    销售不景与土地增值税清缴压抑今年业绩。今年以来，调控导致公司部分楼盘推盘及销售低于预期，截至9 月末，公司房地产销售为3.5 亿元；我们预计公司4 季度推盘量在8 个亿左右，主要系天津红桥新天地和上海爱法新城尾盘，今年公司房地产销售额预计在10 亿元左右。公司同时公告，土地增值税清缴额在2-3 亿元，将对公司当年业绩产生影响。我们预计土地增值税清缴将压抑公司今年业绩，公司4 季度业绩我们预计在0.02 元，全年业绩较去年有所下滑。
    下调公司 2011/2012 年盈利至0.56 元/0.66 元（原预测为0.70 元/1.21 元），维持“中性”评级。我们预计公司2011/2012/2013 年EPS 为0.56/0.66/0.84元，对应PE26X/22X/17X。公司RNAV18.1 元，目前折价20%。由于公司短期受销售不景及土地增值税清缴影响，缺乏催化剂，维持“中性”评级。